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2024-01-07 20:27
商业与经济

广州发放一线城市首张“房票”,城中村改造探索新解法

房票会成为利好楼市去库存的“大招”吗?
房地产中国财经媒体报道汇总:住建部:供给过剩区域可利用收回的土地建保障房,重点保障“两类群体”
张熹珑

■一线城市首张房票落地。1月5日,广州以石围塘旧城改造项目为试点,发放首张房票。

“你可以理解为是一张‘房子的支票’,一如凭借支票可以提钱,拆迁户凭借房票可以换新的商品房。”一位接近政府人士李华(化名)告诉界面新闻,这打破了广州以回迁房补偿和现金补偿为主的城中村改造模式。

征收补偿是城中村改造的核心。房票安置带来的最大变化在于,拆迁户可以选择用房票结算购买新的商品房,而非等待漫长的改造后再迁回原址,从而实现“旧房换新房”,并带动一批商品房的去化。同时,政府方可以省去建设安置房的流程,缓解资金压力,改造腾出的空间也有更多选择,例如建设公共设施。

2015年,房票就在全国棚户区改造时被广泛应用过;2022年以来,房地产持续下行,不少二三线城市提出房票补偿,包括常熟、江阴、温州、青岛、合肥、郑州等地。

不过,对于广州而言,房票安置是个新鲜事物;在一线城市中,这也是首例。与此前主要在三四线城市展开的棚改不同,新一轮城中村改造聚焦于超大特大城市。

目前来看,广州房票存在不少限制,例如兑换有效期只有一年,只能购置指定开发商的房源。以广州荔湾为例,只有荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司四家公司列入指定名录。

房票能否成为一种合适的安置渠道,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为还面临很多不确定性,旧改拆迁谈判进度、被拆房屋评估价和市场商品房价的差距、可选房源是否充裕等,都会成为制约因素:“目前广州库存集中在城市外围,而近期推进的城中村改造主要是主城区及附近区域(番禹、黄埔、白云),这些区域库存并不大,村民对于外围区域的房屋接受度不高。”

“选择房票安置的,主要是已经不在城中村居住、不依赖出租屋经济,以及拥有多套房屋的屋主。”李宇嘉表示,这一比例不会太高,可能为三成左右。

什么是“房票”?

广州首张石围塘项目房票上,注明了征收单位、票面金额、持票人信息、政策性奖励和有效期限等信息,由广州市荔湾区土地开发中心开具。房票将拆迁户的房屋安置补偿权益转换为一张有价票据,持票人或其直系亲属可向参与房票安置工作的房企购买商品房,直接用房票结算。

房票机制诞生于广州新一轮城中村改造的背景中。根据2023年10月通过的《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》(简称《专项规划》),至2035年,广州累计推进城市更新约300平方公里(含城中村改造155平方公里),相当于广州总面积的4%,其中包括旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个。

《专项规划》提出,通过实施房票安置,降低回迁用地安置需求,缩短城中村改造周期;同时节省安置临迁费,减轻财政资金压力,定向去库存,多路径保障村民回迁安置。

过去,广州城中村改造基本以市场为主导。李华向界面新闻分析道,90年代以来,广州拆迁有过三种补偿方式,永迁、回迁和现金补偿,“永迁即拆迁户永久迁走,只存在了很短的时间;原址回迁和拿现金是目前的主流,回迁即改造完毕后回到原址居住,拿现金是根据协商获得补偿价。”

这种“市场主导,房价买单”模式也导致了成本高昂、改造进度慢、拆迁户漫天要价等弊端。广州270多个城中村,只完成了不到10个村的改造。以天河冼村为例,最早计划在2009年完成改造,但李华透露,直到2023年底还有9户未解决。

旧改进展缓慢,一个原因在于“钉子户”。“不肯签合同的原因是多方面的,可能是跟村领导有瓜葛,存在斗气成分;也可能是追求利益最大化,想抬高补偿价。一般来说,补偿价依据当时市场价而定,时间延长,楼市如果上涨,市场价也会提升;另外,政府部门为了改造进展顺利,也会相应提高开价,增幅甚至达到基础价的三分之一。”李华指出。

房票制度也打破了以回迁和现金为主的补偿方式。这种模式如能推广开来,未来广州推动旧改时不用再安排回迁房,有助于减轻资金压力、加快改造进程。

李宇嘉认为,这也反映了新一轮城中村改造的几个新特征:国企主导代替民企,综合改造(比如市政和公服补短板)代替房地产单一改造,公共属性回归代替完全的市场化。

加快楼市去化

当房地产供求关系发生逆转,加上地方财政比较紧张,房票安置一方面为了减轻旧改的巨额资金投入,另一方面也被视为利好楼市去库存的“大招”。

房票机制直接将拆迁户的住房需求引导至商品房市场。一般而言,一个房地产项目从规划到交房的周期在2-3年,而广州推出的房票有效期为1年,这意味着以往在一个项目里沉淀的资金现在可以在不同项目里滚动起来,资金利用率可以放大2-3倍。

继荔湾石围塘后,下一步,聚龙湾、花地河西片区等项目也将推广房票模式。李宇嘉提到,广州首张房票在荔湾落地,直接原因是荔湾区近年来出让的土地比较多,“2023年位居广州第二位,仅次于天河,荔湾新房供应量大,一手房库存规模在主城区最多,加上旧改放量,还要推进白鹅潭开发,迫切需要通过房票来去化。”

在市场预期下行、购买力不足的情况下,未来十几年,广州还将推进近100个村的旧改,并施行片区综合改造,预计新房还将放量。李宇嘉分析道,对开发商来说,迫切需要房票定向去库存;对于政府来说,改造腾出空间,可以落地公共设施和保障房。

中原地产数据显示,2023年11月,广州新房网签4817宗,环比下跌26%;截至11月末,全市库存量1185.2万㎡,去化周期20.4个月,去化周期突破20个月高位。■ 
                                                                                           
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张熹珑

■一线城市首张房票落地。1月5日,广州以石围塘旧城改造项目为试点,发放首张房票。

“你可以理解为是一张‘房子的支票’,一如凭借支票可以提钱,拆迁户凭借房票可以换新的商品房。”一位接近政府人士李华(化名)告诉界面新闻,这打破了广州以回迁房补偿和现金补偿为主的城中村改造模式。

征收补偿是城中村改造的核心。房票安置带来的最大变化在于,拆迁户可以选择用房票结算购买新的商品房,而非等待漫长的改造后再迁回原址,从而实现“旧房换新房”,并带动一批商品房的去化。同时,政府方可以省去建设安置房的流程,缓解资金压力,改造腾出的空间也有更多选择,例如建设公共设施。

2015年,房票就在全国棚户区改造时被广泛应用过;2022年以来,房地产持续下行,不少二三线城市提出房票补偿,包括常熟、江阴、温州、青岛、合肥、郑州等地。

不过,对于广州而言,房票安置是个新鲜事物;在一线城市中,这也是首例。与此前主要在三四线城市展开的棚改不同,新一轮城中村改造聚焦于超大特大城市。

目前来看,广州房票存在不少限制,例如兑换有效期只有一年,只能购置指定开发商的房源。以广州荔湾为例,只有荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司四家公司列入指定名录。

房票能否成为一种合适的安置渠道,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为还面临很多不确定性,旧改拆迁谈判进度、被拆房屋评估价和市场商品房价的差距、可选房源是否充裕等,都会成为制约因素:“目前广州库存集中在城市外围,而近期推进的城中村改造主要是主城区及附近区域(番禹、黄埔、白云),这些区域库存并不大,村民对于外围区域的房屋接受度不高。”

“选择房票安置的,主要是已经不在城中村居住、不依赖出租屋经济,以及拥有多套房屋的屋主。”李宇嘉表示,这一比例不会太高,可能为三成左右。

什么是“房票”?

广州首张石围塘项目房票上,注明了征收单位、票面金额、持票人信息、政策性奖励和有效期限等信息,由广州市荔湾区土地开发中心开具。房票将拆迁户的房屋安置补偿权益转换为一张有价票据,持票人或其直系亲属可向参与房票安置工作的房企购买商品房,直接用房票结算。

房票机制诞生于广州新一轮城中村改造的背景中。根据2023年10月通过的《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》(简称《专项规划》),至2035年,广州累计推进城市更新约300平方公里(含城中村改造155平方公里),相当于广州总面积的4%,其中包括旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个。

《专项规划》提出,通过实施房票安置,降低回迁用地安置需求,缩短城中村改造周期;同时节省安置临迁费,减轻财政资金压力,定向去库存,多路径保障村民回迁安置。

过去,广州城中村改造基本以市场为主导。李华向界面新闻分析道,90年代以来,广州拆迁有过三种补偿方式,永迁、回迁和现金补偿,“永迁即拆迁户永久迁走,只存在了很短的时间;原址回迁和拿现金是目前的主流,回迁即改造完毕后回到原址居住,拿现金是根据协商获得补偿价。”

这种“市场主导,房价买单”模式也导致了成本高昂、改造进度慢、拆迁户漫天要价等弊端。广州270多个城中村,只完成了不到10个村的改造。以天河冼村为例,最早计划在2009年完成改造,但李华透露,直到2023年底还有9户未解决。

旧改进展缓慢,一个原因在于“钉子户”。“不肯签合同的原因是多方面的,可能是跟村领导有瓜葛,存在斗气成分;也可能是追求利益最大化,想抬高补偿价。一般来说,补偿价依据当时市场价而定,时间延长,楼市如果上涨,市场价也会提升;另外,政府部门为了改造进展顺利,也会相应提高开价,增幅甚至达到基础价的三分之一。”李华指出。

房票制度也打破了以回迁和现金为主的补偿方式。这种模式如能推广开来,未来广州推动旧改时不用再安排回迁房,有助于减轻资金压力、加快改造进程。

李宇嘉认为,这也反映了新一轮城中村改造的几个新特征:国企主导代替民企,综合改造(比如市政和公服补短板)代替房地产单一改造,公共属性回归代替完全的市场化。

加快楼市去化

当房地产供求关系发生逆转,加上地方财政比较紧张,房票安置一方面为了减轻旧改的巨额资金投入,另一方面也被视为利好楼市去库存的“大招”。

房票机制直接将拆迁户的住房需求引导至商品房市场。一般而言,一个房地产项目从规划到交房的周期在2-3年,而广州推出的房票有效期为1年,这意味着以往在一个项目里沉淀的资金现在可以在不同项目里滚动起来,资金利用率可以放大2-3倍。

继荔湾石围塘后,下一步,聚龙湾、花地河西片区等项目也将推广房票模式。李宇嘉提到,广州首张房票在荔湾落地,直接原因是荔湾区近年来出让的土地比较多,“2023年位居广州第二位,仅次于天河,荔湾新房供应量大,一手房库存规模在主城区最多,加上旧改放量,还要推进白鹅潭开发,迫切需要通过房票来去化。”

在市场预期下行、购买力不足的情况下,未来十几年,广州还将推进近100个村的旧改,并施行片区综合改造,预计新房还将放量。李宇嘉分析道,对开发商来说,迫切需要房票定向去库存;对于政府来说,改造腾出空间,可以落地公共设施和保障房。

中原地产数据显示,2023年11月,广州新房网签4817宗,环比下跌26%;截至11月末,全市库存量1185.2万㎡,去化周期20.4个月,去化周期突破20个月高位。■ 
                                                                                           
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