下半年楼市展望：政策托底滞后，市场分化探底前行
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刘渊：展望后市，政策托底基调未改。但受宏观经济走势良好及统计局房地产数据滞后影响，房地产救市政策可能滞后于市场预期时点。

刘渊

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2025上半年，全国房地产市场呈前稳后弱态势。二季度起，受前期刺激政策效果减退，叠加中美贸易战影响，市场重回下行区间。其中，市场内生需求驱动不足是楼市转弱的主要原因，而外部环境变化为次要诱因。展望后市，政策托底基调未改。但受宏观经济走势良好及统计局房地产数据滞后影响，房地产救市政策可能滞后于市场预期时点。预计2025全年全国新房销售面积同比下跌7%，一二线主要城市新房、二手房总成交量与去年持平。

刺激政策效果减退叠加外因扰动，二季度市场转弱

受2024年同期低基数效应影响，2025上半年房地产市场销量数据同比表现尚可。全国新建商品住宅销售面积同比跌2.7%（1-5月），重点一二线城市新房销售面积同比下降4%，二手住宅销售面积同比涨13%

但从月度走势来看，二季度起，市场下行压力显著加剧。作为全国楼市风向标的一线城市二手住宅价格，5、6月跌幅放大至月均跌1%，恢复至去年9月新政前的下跌速度。

而从房地产市场的各项领先指标（包括新房来访、开盘首日认购率、二手房挂牌价、门店经理信心等）来看，楼市3月起已开始下滑，7月初已接近去年9月新政前市场最低位水平。

楼市转弱的时间点早于4月2日特朗普宣布对等关税。且5月12日中美关税和谈后，楼市下行趋势也未改变。显示楼市转弱的核心矛盾在于内生动力不足。

而去年四季度以来楼市表现良好，主要得益于去年“9月楼市新政”的刺激。新政释放了一批潜在需求，使得楼市出现止跌回稳趋势。但需求端后继乏力，因此9月新政效力在释放约6个月后逐步消退，市场重回下行。

我在去年文章《楼市止跌回稳，核心在哪里？》中，分析了9月新政效果好于前几轮救市的原因。关键在于中央政府明确释放稳定市场信号，精准施策于需求侧，着力降低购房成本。一方面，中央政府明确表明稳定市场决心，首次明确提出促进房地产市场止跌回稳，有效稳定了市场预期；另一方面，政策在需求端发力，大幅降低存量房贷利率，降低交易税费，有效减轻居民购房负担。其核心举措对后续稳市场政策具有重要参考价值。

2025楼市特征：分化格局持续深化

自2021年中全国房地产市场转入下行以来，市场分化的主题始终贯穿其中。2025上半年，市场分化进一步加剧，主要体现在如下方面：

城市层级分化加剧：头部热点城市在土地出让、住房销售量、价格等方面，相较于其他城市领先优势持续扩大；以土地出让金为例，2025上半年，头部8城市的土地出让金占全国（300城口径）比重高达58%。而2019年这一比重仅为20%。

产品结构分化：高端豪宅市场表现持续领先于普通住宅；在主要一二线城市中，2025上半年各地热销项目特征与2024年一致，以中高端改善项目为主。这些热销项目的主要特征包括：多数分布在城市中心区；大户型为主；大型国央企开发商和标杆民企为主。相较2024年，今年热销项目中的中高端改善项目占比更高。

一二手市场分化：二手房主导地位提升；近年来，Top20城市二手住宅成交占比呈逐年攀高态势，比值从2020年的38%升至今年上半年的66%。二线城市中的沈阳、福州、重庆二手房成交占比超70%，已经接近一线城市水平。二手房成交占比上升受新房成交量减少和二手房成交量上升共同影响。

二手房市场表现持续强于新房的主要原因在于：新房存在烂尾及房企爆雷风险；二手房价格更优惠；新房供应减少；以及二手次新房挤占新房需求等。在可预见的范围内，以上因素仍将存在，预计二手房市场表现仍将保持相对优势。

在房地产市场整体下行的大背景下，供应资源和购买力更聚焦于优势项目，或高性价比，或稀缺资源，这是市场分化的底层逻辑。在当前大环境下，这一趋势预计未来仍将持续。

分化逻辑与趋势展望

从城市层面来看，决定城市分化的逻辑主要在于供求关系及性价比。需求稳定增长，供应压力小且房价处于合理区间的城市表现最好。成都就是典型代表。典型评价指标分别为：人口（小学生）增长率、新房库存压力以及房价。依此规律，预计下半年成都、深圳、上海等城市的表现仍将领先于其他城市。

理论底部探析：量价趋近自然均衡点

我曾在2024年初的文章《房地产市场的底部在哪里？》中，分析了没有外来政策支持情况下，房地产市场量价的底部位置，2025上半年楼市的走势，尤其是二季度的表现，走势基本印证我此前的判断。

在那篇文章中，我对楼市的底部提出了三个判断：一二线城市住房总需求量基本见底；一线城市房价尚未见底；以及全国新房市场总量尚未见底。分析的逻辑读者朋友可以参照前文，此处不再赘述。

2025上半年，重点40城新房销售面积同比增长0.3%，一线城市一二手住房总成交面积同比增长21%，符合我们此前成交量见底的判断。预计2025全年一二线城市住房总需求面积有望保持基本稳定，与去年持平。

房价方面，一线城市二手住宅价格自前文发布的2024年初至今，已累计下跌约13%（以中原二手住宅价格指数计）。最近2个月的月均跌幅在1%左右，已恢复去年9月新政前的下跌速度。

一线城市是全国房价的锚。一线城市房价不稳，将导致全国房价的进一步下跌。全国住房存量巨大（逾400亿平方米），市场价值规模达百万亿量级。房价下跌对全社会有深远影响，其中风险不可小视。

若救市政策于今年9月如期落地，且力度不低于去年9月新政，预计四季度一线城市房价将止跌回稳，但受二三季度下跌拖累，全年一线城市二手房价跌幅预计为5%。

而全国新房市场总量，从2021年最高位至今，3年间已跌去一半，从最高位的16亿平方米（住宅口径）跌至去年的8亿平方米，今年预计为7.5亿平方米。

可见，目前的房地产市场，在没有政策支撑时，仍将向自然均衡点回归。

政策框架分析：短期托底与长期转型的协同

2025上半年，虽然房地产市场出现走弱趋势，但在政府层面，促进楼市止跌回稳的政策基调并未改变。尤其是4月初美国挑起关税战后，中央层面密集发声支持房地产，李强总理4月15日讲话表示“当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间”。

当前，房地产行业正处于周期转换与模式重构的关键阶段。因此房地产政策也可分为短期和长期两个目标。

短期来看，房地产政策主要以托底为主，强调“止跌回稳”。从中央政府、行业主管部门对房地产行业的表述来看，尤其是去年9月以来，这一点是始终强调，没有改变的。

长期来看，政策方向主要是加快构建房地产发展新模式。关于新模式具体内涵虽尚未有明确表述，从实际操作来看，应该包含现房销售，好房子产品，增加租赁供应等方面。

我在去年的文章中曾提出，促进楼市止跌回稳的关键在于稳需求。但当前政策短期偏重于供给侧（推进好房子建设，增加优质住宅供给。盘活存量，收储闲置土地和存量商品房），而需求侧政策力度相对有限。

6月13日召开的国常会提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，并聚焦房地产市场供给侧结构性改革进行部署，并未着重强调房地产市场的需求侧刺激政策。

需要看到，房地产政策长期目标和当前市场的困难点是存在一定冲突的。现房销售不利于房企资金链稳定；好房子冲击存量房价格体系；租赁增加不利于租金回报率企稳，即不利于房价企稳。因此，亟需审慎平衡房地产长期政策和短期市场困难之间的关系，确保市场转型过程平稳有序。

由于推动房地产市场止跌回稳仍然是短期政策目标，因此当楼市继续下行时，政策托底的逻辑仍然存在。从2023年“8.30”放宽二套房贷标准以来，历次救市政策出台的背景，均对应全国房地产指标的同比大幅下跌（跌幅20%或以上）。

由于上半年全国同比数据表现尚可，叠加中美贸易战尚未最终落定，从历史救市政策出台背景判断，全国范围的房地产救市政策出台时间大概率将于9月。

还有哪些救市政策可以期待？

我始终认为，促进楼市止跌回稳的关键在于需求侧，提高收入预期或切实降低购房负担，均能有效推动需求回升，并带动库存下降，房企资金回笼，开发投资回稳，最终实现市场及行业的健康稳定。若市场加速下行，政策储备仍具空间。

从可能性来看，延续去年9月新政的思路，一方面中央继续强化稳市场预期；另一方面需求侧继续降息减税，同时，一线城市放松限购……以上将是政策发力的主要方向；

此外，增加收储力度（存量新房、闲置土地），加大城中村旧改也是可能性较大的。不过，收储举措本质在于改变了库存的所有权，并没有改变市场供求关系，因此收储的主要作用在于定向救助出险房企，防止行业风险扩散。另外，收储存量房屋用于保障房，也存在供需错配的结构性问题。库存越高的城市外来需求越少，房价相对低，对保障房的需求少；而对保障房需求高的城市，库存压力通常相对很小。因此，从稳市场的角度来看，相较于收储，将资金用于补贴购房者，这样去库存、稳需求、恢复行业的效果会更好；

而从补贴购房者的角度来看，政策还有很大发挥空间：买房国补，购房退税，扩大公积金覆盖范围和支持力度，甚至成立国家住房银行补助购房者，都将是对需求的有力支持，能起到有效稳定市场的作用。

下半年展望：下行延续与结构机会并存

短期来看，房地产市场下行压力仍将延续。受2024年四季度高基数影响，叠加需求侧预期不振及二手房分流效应，下半年新房销售降幅将进一步扩大。三四线城市延续筑底行情，部分城市陷入“价格僵持、成交低迷”的停滞状态。

预计2025全年全国新房销售面积同比下跌7%，一二线主要城市新房、二手房总成交量与去年持平。

政策托底窗口研判：基于历史救市逻辑，结合上半年同比数据尚可、中美贸易战掣肘政策空间等因素，全国性需求端刺激政策或延迟至9月出台。

结构性机会持续，核心城市“好房子”项目（高得房率、产品升级）仍为房企主要货值来源；土地市场审慎下，央国企与头部民企将继续聚焦核心地块补充优质土储。

结论：市场趋近理论底部，政策转型预示新周期

2025年上半年房地产市场，基本印证了我们此前关于“无政策干预下的市场底部”预判：量价下行与分化并存是当前阶段的核心特征。政策短期以供给侧托底优先于需求侧刺激，引导行业向“存量优化、品质升级”新模式转型。下半年市场能否企稳，取决于核心城市回暖的传导效应及增量政策力度，9月或是关键政策观察节点。在周期性调整与结构性转型的交织中，房企需强化核心城市深耕能力，以适应“好城市+好房子”的新发展格局。

（作者系中原集团研究总监。）

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