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2022-08-08 12:02
商业与经济 时政

北京“一老一小”买房优惠,是要榨尽老年人口袋?

北京“一老一小”买房优惠,是要榨尽老年人口袋?
房地产政策与市场,“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”?
柏文喜

■如何实现建设财政向公共财政的迅速转型,如何降低效率低下且过度消耗社会资源的国央企比例、如何大幅降低强政府模式之下过高的制度成本而腾出更多的公共资源来支持“一老一少”事业的发展,而非紧盯着这两个群体,试图以政策助力榨尽老年人口袋里的的最后一个铜板来支持开发商和实现土地财政自肥,恐怕才是真正关注“一老一少”事业应有的方向。

为切实解决老年家庭购房中的实际困难,北京市住建委在今年第二批次供地时在昌平、顺义区选取了三宗地进行全龄居住社区项目试点,对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买上述试点项目并把户口迁至试点项目所在地的可给予一定的政策支持,包括其子女可作为共同借款人申请贷款。项目推出后,受到了社会与房地产圈的广泛关注。

从目前政策面的解释来看,其出发点是为了改善老年人的居住条件,而不是为了促进楼市回暖和刺激楼市,运用与子女共同贷款的方式,确实从市场端而言有利于扩大购买力基础,而且对于未来全龄友好住宅会带来一定的示范效应。把老城区的户口迁移到这些北京较为外围的地区,也确实有对中心城区抽疏功能,对不涉及工作通勤的老年人而言具有一定的可行性与推广度。

不过,类似的工作之前多是由市场力量来推动的。开发商在城市远郊地价较低的地段建设的一些社区,在级差地租和配套价值效应所决定的房价差异推动下,吸引了一些需要改善居住条件而又对职住通勤无要求的老年人在力所能及的范围内的购买与居住行为。由于超过60周岁时购房贷款会受到较多限制,这些购买者多是以自身积蓄、出售中心城区的原有住宅以及家庭成员间的资助与私人借款来实现的。之所以出现这种情况,主要是依照目前的信贷政策,仅仅依靠退休金收入的老年人的负债能力和按揭能力比较有限,且由子女接替父母亲实现接力还贷或共同还贷,在民法和经济法层面上还存在需要商榷之处,政策的合法性还存在一定疑虑。

之前,在房价较高的一些城市如杭州市,相关金融机构为了助力市民置业也曾推出了家庭成员跨代还款的合力贷、接力贷等金融品种,被舆论指责为高房价掏空“六个钱包”之后的“祖宗十八贷”并遭到质疑。实际上由于贷款合同需要明确的承贷人和还款人,而无论是合力贷还是接力贷都涉及共同贷款人之间是否存在互相负有连带责任的问题,与一般的经济合同的要求存在一定出入,也不符合“人死债销”的司法伦理和传统认知,导致这类业务的风险始终难以完全排除,也一直被舆论诟病其合规问题。

但即使在超过60岁的老年人无法贷款的情况下,市场的力量仍然以中心城区与远郊区的房价差异,以及家庭的力量推动了市场化的老年人居住条件改善活动,而一些高端老年人口更是入住了医疗配条件,乃至教育配套条件更好的全龄化商业性康养社区,形成了高端老年人口和普通老年人口在市场化条件下居住条件自我改善的当前格局。目前政府力量以有形之手参与到这一现有的市场格局之中时,政策能否给出比市场化下更为有竞争力的条件,就成为这一政策成败的关键。

通读相关政策报道,其推出前后的差异除了在贷款额度方面稍作放宽、利率方面有所优惠之外并无特别值得关注之处。这也是除了惠及人群面较小之外,市场反应并不热烈的主要原因。而且对于老年人和多孩家庭购房放宽和力度有限的鼓励措施,在很大程度上极易被市场解读为旨在促进楼市复苏以刺激市场的假借公益之名的促销措施。

之所以容易被如此解读,主要原因有二:第一、正如上文所言,此项政策的优惠与支持力度十分有限,很难对市场化解决老年人居住条件改善的现有格局形成明显的替代;第二、老龄事业本来就具有较强的公益性,在市场所能够提供的差异化、个性化服务之外,普惠化与保障性的养老服务更多的需要以政府服务来体现其公益性,这种连老年人口袋里的钱也不放过、高度疑似助力开发商卖房而旨在服务土地财政的作法,显然是违背施政伦理的。

尊老爱幼是中华民族的优秀传统,也是世界各民族的共同价值观,是人类社会延续与发展的自然伦理的题中应有之义。施政文明的重要标志之一,就是在政策层面处处所体现出的对于孩子和老年人的必要照顾,这对于快速走向深度老龄化和少子化,且面临人口可持续增长压力的当前中国尤其如此。因此如何实现建设财政向公共财政的迅速转型,如何降低效率低下且过度消耗社会资源的国央企比例、如何大幅降低强政府模式之下过高的制度成本而腾出更多的公共资源来支持“一老一少”事业的发展,而非紧盯着这两个群体,试图以政策助力榨尽老年人口袋里的的最后一个铜板来支持开发商和实现土地财政自肥,恐怕才是真正关注“一老一少”事业应有的方向。

在政策与政府服务缺失的情况下,请不要低估市场的自组织能力,目前老年人居住条件的改善正是依靠这一市场机制自行解决的。有形之手如果要进入这一领域,需要具备帕累托改进的政策效应才值得期待,否则只能带来对于原有市场自我解决体系与秩序的破坏。有形之手最好还是定位于对市场机制的完善与补充,而不是企图对无形之手的取代。因为有形之手往往带有寻租的天然动机,如果加入所谓的致力于老年人居住条件改善这一行列而不纯属公益性质,则以此为名,行与开发商合谋达到土地财政自肥之实的质疑,也就始终无法摆脱了。■

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北京“一老一小”买房优惠,是要榨尽老年人口袋?

北京“一老一小”买房优惠,是要榨尽老年人口袋?
房地产政策与市场,“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”?
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■ 或者,  留一段影像,回一曲挂牵。丝丝入扣、暖暖心灵 ,需飘过的醇厚与共。
■ 或者,热烈空雨伴芬芳泥土;绿绿生命缠锐意骄阳。
回望,回望,一马平川红酒飘散断归途。
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■如何实现建设财政向公共财政的迅速转型,如何降低效率低下且过度消耗社会资源的国央企比例、如何大幅降低强政府模式之下过高的制度成本而腾出更多的公共资源来支持“一老一少”事业的发展,而非紧盯着这两个群体,试图以政策助力榨尽老年人口袋里的的最后一个铜板来支持开发商和实现土地财政自肥,恐怕才是真正关注“一老一少”事业应有的方向。

为切实解决老年家庭购房中的实际困难,北京市住建委在今年第二批次供地时在昌平、顺义区选取了三宗地进行全龄居住社区项目试点,对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买上述试点项目并把户口迁至试点项目所在地的可给予一定的政策支持,包括其子女可作为共同借款人申请贷款。项目推出后,受到了社会与房地产圈的广泛关注。

从目前政策面的解释来看,其出发点是为了改善老年人的居住条件,而不是为了促进楼市回暖和刺激楼市,运用与子女共同贷款的方式,确实从市场端而言有利于扩大购买力基础,而且对于未来全龄友好住宅会带来一定的示范效应。把老城区的户口迁移到这些北京较为外围的地区,也确实有对中心城区抽疏功能,对不涉及工作通勤的老年人而言具有一定的可行性与推广度。

不过,类似的工作之前多是由市场力量来推动的。开发商在城市远郊地价较低的地段建设的一些社区,在级差地租和配套价值效应所决定的房价差异推动下,吸引了一些需要改善居住条件而又对职住通勤无要求的老年人在力所能及的范围内的购买与居住行为。由于超过60周岁时购房贷款会受到较多限制,这些购买者多是以自身积蓄、出售中心城区的原有住宅以及家庭成员间的资助与私人借款来实现的。之所以出现这种情况,主要是依照目前的信贷政策,仅仅依靠退休金收入的老年人的负债能力和按揭能力比较有限,且由子女接替父母亲实现接力还贷或共同还贷,在民法和经济法层面上还存在需要商榷之处,政策的合法性还存在一定疑虑。

之前,在房价较高的一些城市如杭州市,相关金融机构为了助力市民置业也曾推出了家庭成员跨代还款的合力贷、接力贷等金融品种,被舆论指责为高房价掏空“六个钱包”之后的“祖宗十八贷”并遭到质疑。实际上由于贷款合同需要明确的承贷人和还款人,而无论是合力贷还是接力贷都涉及共同贷款人之间是否存在互相负有连带责任的问题,与一般的经济合同的要求存在一定出入,也不符合“人死债销”的司法伦理和传统认知,导致这类业务的风险始终难以完全排除,也一直被舆论诟病其合规问题。

但即使在超过60岁的老年人无法贷款的情况下,市场的力量仍然以中心城区与远郊区的房价差异,以及家庭的力量推动了市场化的老年人居住条件改善活动,而一些高端老年人口更是入住了医疗配条件,乃至教育配套条件更好的全龄化商业性康养社区,形成了高端老年人口和普通老年人口在市场化条件下居住条件自我改善的当前格局。目前政府力量以有形之手参与到这一现有的市场格局之中时,政策能否给出比市场化下更为有竞争力的条件,就成为这一政策成败的关键。

通读相关政策报道,其推出前后的差异除了在贷款额度方面稍作放宽、利率方面有所优惠之外并无特别值得关注之处。这也是除了惠及人群面较小之外,市场反应并不热烈的主要原因。而且对于老年人和多孩家庭购房放宽和力度有限的鼓励措施,在很大程度上极易被市场解读为旨在促进楼市复苏以刺激市场的假借公益之名的促销措施。

之所以容易被如此解读,主要原因有二:第一、正如上文所言,此项政策的优惠与支持力度十分有限,很难对市场化解决老年人居住条件改善的现有格局形成明显的替代;第二、老龄事业本来就具有较强的公益性,在市场所能够提供的差异化、个性化服务之外,普惠化与保障性的养老服务更多的需要以政府服务来体现其公益性,这种连老年人口袋里的钱也不放过、高度疑似助力开发商卖房而旨在服务土地财政的作法,显然是违背施政伦理的。

尊老爱幼是中华民族的优秀传统,也是世界各民族的共同价值观,是人类社会延续与发展的自然伦理的题中应有之义。施政文明的重要标志之一,就是在政策层面处处所体现出的对于孩子和老年人的必要照顾,这对于快速走向深度老龄化和少子化,且面临人口可持续增长压力的当前中国尤其如此。因此如何实现建设财政向公共财政的迅速转型,如何降低效率低下且过度消耗社会资源的国央企比例、如何大幅降低强政府模式之下过高的制度成本而腾出更多的公共资源来支持“一老一少”事业的发展,而非紧盯着这两个群体,试图以政策助力榨尽老年人口袋里的的最后一个铜板来支持开发商和实现土地财政自肥,恐怕才是真正关注“一老一少”事业应有的方向。

在政策与政府服务缺失的情况下,请不要低估市场的自组织能力,目前老年人居住条件的改善正是依靠这一市场机制自行解决的。有形之手如果要进入这一领域,需要具备帕累托改进的政策效应才值得期待,否则只能带来对于原有市场自我解决体系与秩序的破坏。有形之手最好还是定位于对市场机制的完善与补充,而不是企图对无形之手的取代。因为有形之手往往带有寻租的天然动机,如果加入所谓的致力于老年人居住条件改善这一行列而不纯属公益性质,则以此为名,行与开发商合谋达到土地财政自肥之实的质疑,也就始终无法摆脱了。■

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