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2023-10-24 08:14
商业与经济

上海很多老破大,已经卖不掉了!

一句话总结就是,刚需买不起,改善看不上。
房地产上海很多老破大,已经卖不掉了!
观观

■这可能是当下上海楼市中最不受待见的一类产品。

他就是老破大。

首先定义一下这里说的老破大到底是什么样的产品。

今天要讨论的老破大,实际是90年代到2000年初的塔楼,商住两用,面积至少100平以上,很多是150-200平的户型。

多数情况下一栋楼就是一个小区,主要在中环内。

其实,经常会有粉丝拿着一些老破大小区的房源问我们能不能买。

最近又一位粉丝朋友兴奋地跑来问我们。

因为他看到普陀内环有个塔楼,房价在周边老破小的基础上还要打6折。

他的预算,还能买到大面积的。

“性价比”这么高,老破大是要迎来第二春了吗?

事实上并不是这样。

今天我们想说的是:

上海的老破大正在逐渐被市场抛弃。

市场表现不行

最近普陀区内环内一套法拍房成交,小区叫金阳大厦。

179平的房子,成交单价只要38966元/㎡。

看到这里第一反应,内环内这个价格真便宜!

但是就这个价格,可是流拍了四次才出来的,这个房源从22年9月到23年8月的四次拍卖均流拍。

说到底还是市场觉得价格太高。

目前有记录的金阳大厦最高成交价是21年的4.7万/平,这一下子跌了快20%。

金阳大厦深刻演绎了“涨的不快,跌起来还不慢”。

金阳大厦98年建成的,他开盘的时候价格是4500元/平。

就在旁边的绿地世纪城,一期是02年建成,他开盘的价格也是4500元左右。

时至今日,金阳大厦只值3.9万,但是现在绿地世纪城一期最近成交的一套低楼层2房价格也要8.9万。

甚至挨着他的老破小西谈家渡路17弄,1990年的房子,价格都要5.4万。

明明是同样的起跑线,输得却很惨。

我们又看了看其他区的老破大,情况也都不尽相似。

北滨江荣成大厦

这是个标准的地铁口小区,下楼就是浦东大道站。

如今的挂牌价格仅6.6万,这是什么概念呢?

嘉定新城的西郊金茂府就这个水平。

中山公园兆丰花园

兆丰花园最高成交价格8.8万,现在挂牌只要7.5万,跌了15%。

目前的价格也就是次新住宅的7折,和中山公园的老破小在同一水平。

中山公园这一片有很多这种塔楼,基本上价格只有这里次新的6-7折。

黄浦滨江通达大厦小区

185户型是小区现在的最低挂牌价,只要7万/平。

更关键的是,整个小区在绿网显示的成价户型都是89的小两房,大户型根本没有成交记录。

北外滩安康大厦

这小区在绿网就看到2套成交,18年的价格6.3万。

目前小区的挂牌价也就6万多的水平。

比旁边老破小单价还要低1万块。

老破大早已在上海楼市中跑不动了。

02

是不是租也挺好

既然不指望老破大涨了,那换个思路,租出去是不是更好一些呢?

那还是以金阳大厦为例,我们来看看。

目前周边几个住宅小区大户型的房租折算成单价后大概是以下水平:

绿地世纪城:日租金是3.3-3.7元/平

逸流公寓:日租金是2.8-4.1元/平

江南名庐:日租金是3.7元/平

新湖明珠城:日租金是3.5-3.9元/平

折中一下,按照3.5元来计算,前面那套法拍房一年的租金就是22.88万。

按照法拍的成交价698万,租金回报率3.28%。

可能比大额存单好点,从投资角度来说并不算很好的资产。

因为还要承担3方面的风险:

一是房价、租金下跌的风险;

二是卖房时流动性差的风险。

三是租客难找的风险,每个月花将近2万块租你这个房子的客户也并不是那么好找。

有调研数据显示,今年越来越多的市区老破大的房东把房子拿出来租了。

核心原因还是卖不掉,只能一边找租客,一边找买家。

上海整体的租赁市场还是以小户型为主,老破大天然在租赁市场处于劣势。

03

老破大的问题

其实老破大的出身挺高的。

上个世纪90年代,很多这类老破大可能都是外销房。

这在当年可都是品质豪宅的象征,花美金才能买的房子。

大家最熟悉的当然就是古北的那些外销房。

但是当下,老破大暴露出的问题是更多的。

1、居住短板

老破大最直接的几类问题就是:

得房率低。塔楼的得房率一般也就是70%左右。

户型奇葩。什么碟形的,有扇形的,有菱形的等等都有可能,放在当下你就是找不到客户,有价无市。

采光成迷。因为是塔楼,所以东南西北都是有可能的,加上不规则的户型,见不到光也不奇怪,就这你不得打骨折卖。

没有物业概念。老破大小区基本上都是一栋楼两栋楼,封闭管理是不存在的,下楼就是出小区。车位就更紧张了,运气好的有少量地面车位,运气不好的都找不到车位。

脏脏的外立面。老破的外立面是上个世纪审美,现在看满满的廉价感,尤其那种贴小白瓷砖的,20年过去早都变成黑白配了。

2、人员复杂

很多市区的老破大在性质上不仅仅是住宅,往往是商业、办公、住宅混在一起。

意味着你的邻居们,有不少是办公人员。

而且由于老破大的环境差,缺少物业服务,租金便宜,在这里办公的也谈不上什么优质企业。

人员素质反正参差不齐,而且早高峰还要和你抢电梯。

对于生活居住体验来讲,感受实际上是非常差的。

3、成交不活跃

打开绿网,去看老破大的成交,就会发现:

多数的老破大小区一年也就1、2套成交。

流动性差,问题就很严重了。

我们一直讲买房要有下家思维。

好的房子应该是更容易找到买家的。

就像前面讲到的通达大厦,大户型见不到成交,地段再好也没用。

04

还能买吗

估计对老破大还有情怀的应该就是老上海人了。

新上海人和本地土著中的年轻人,对于市区老破大是没有老一辈那种情怀的。

但是仅仅靠一点点情怀是很难支撑老破大市场的。

如果预算有限,但又非要执着某一核心地段,所选只有老破大,那仅限于自住,其他也不要想。

其实老破大在各个段位都不是很适配。

如果是500万级的话,想买个市区老破大还有点难度,这个段位,只能是市区老破小。

如果是1000万级的话,老破大确实能够了,但是新房或者中环附近次新的小户型会更好。

如果是1500万级了,很多带学区小户型次新房都能上车了。

总价再往上,更没有必要买老破大了。

当然也有例外,就是超级老破大,像刘畊宏租的古北伦敦广场。

不过,他住这里有可能是考虑这边台湾人多一点。

一句话总结就是,刚需买不起,改善看不上。

05

写在最后

房子普涨的时代过去了,买房人的认知也在不断升级。

老破大比老破小面对的压力更大。

老破大的市场会随着时间的推移会越来越窄。

不知道以后还会有多少人记得,那些曾经叱咤上海滩楼市的老破大。

可能这就是英雄迟暮吧。■ 
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房地产上海很多老破大,已经卖不掉了!
2023-10-24 08:14
商业与经济

上海很多老破大,已经卖不掉了!

一句话总结就是,刚需买不起,改善看不上。
观观

■这可能是当下上海楼市中最不受待见的一类产品。

他就是老破大。

首先定义一下这里说的老破大到底是什么样的产品。

今天要讨论的老破大,实际是90年代到2000年初的塔楼,商住两用,面积至少100平以上,很多是150-200平的户型。

多数情况下一栋楼就是一个小区,主要在中环内。

其实,经常会有粉丝拿着一些老破大小区的房源问我们能不能买。

最近又一位粉丝朋友兴奋地跑来问我们。

因为他看到普陀内环有个塔楼,房价在周边老破小的基础上还要打6折。

他的预算,还能买到大面积的。

“性价比”这么高,老破大是要迎来第二春了吗?

事实上并不是这样。

今天我们想说的是:

上海的老破大正在逐渐被市场抛弃。

市场表现不行

最近普陀区内环内一套法拍房成交,小区叫金阳大厦。

179平的房子,成交单价只要38966元/㎡。

看到这里第一反应,内环内这个价格真便宜!

但是就这个价格,可是流拍了四次才出来的,这个房源从22年9月到23年8月的四次拍卖均流拍。

说到底还是市场觉得价格太高。

目前有记录的金阳大厦最高成交价是21年的4.7万/平,这一下子跌了快20%。

金阳大厦深刻演绎了“涨的不快,跌起来还不慢”。

金阳大厦98年建成的,他开盘的时候价格是4500元/平。

就在旁边的绿地世纪城,一期是02年建成,他开盘的价格也是4500元左右。

时至今日,金阳大厦只值3.9万,但是现在绿地世纪城一期最近成交的一套低楼层2房价格也要8.9万。

甚至挨着他的老破小西谈家渡路17弄,1990年的房子,价格都要5.4万。

明明是同样的起跑线,输得却很惨。

我们又看了看其他区的老破大,情况也都不尽相似。

北滨江荣成大厦

这是个标准的地铁口小区,下楼就是浦东大道站。

如今的挂牌价格仅6.6万,这是什么概念呢?

嘉定新城的西郊金茂府就这个水平。

中山公园兆丰花园

兆丰花园最高成交价格8.8万,现在挂牌只要7.5万,跌了15%。

目前的价格也就是次新住宅的7折,和中山公园的老破小在同一水平。

中山公园这一片有很多这种塔楼,基本上价格只有这里次新的6-7折。

黄浦滨江通达大厦小区

185户型是小区现在的最低挂牌价,只要7万/平。

更关键的是,整个小区在绿网显示的成价户型都是89的小两房,大户型根本没有成交记录。

北外滩安康大厦

这小区在绿网就看到2套成交,18年的价格6.3万。

目前小区的挂牌价也就6万多的水平。

比旁边老破小单价还要低1万块。

老破大早已在上海楼市中跑不动了。

02

是不是租也挺好

既然不指望老破大涨了,那换个思路,租出去是不是更好一些呢?

那还是以金阳大厦为例,我们来看看。

目前周边几个住宅小区大户型的房租折算成单价后大概是以下水平:

绿地世纪城:日租金是3.3-3.7元/平

逸流公寓:日租金是2.8-4.1元/平

江南名庐:日租金是3.7元/平

新湖明珠城:日租金是3.5-3.9元/平

折中一下,按照3.5元来计算,前面那套法拍房一年的租金就是22.88万。

按照法拍的成交价698万,租金回报率3.28%。

可能比大额存单好点,从投资角度来说并不算很好的资产。

因为还要承担3方面的风险:

一是房价、租金下跌的风险;

二是卖房时流动性差的风险。

三是租客难找的风险,每个月花将近2万块租你这个房子的客户也并不是那么好找。

有调研数据显示,今年越来越多的市区老破大的房东把房子拿出来租了。

核心原因还是卖不掉,只能一边找租客,一边找买家。

上海整体的租赁市场还是以小户型为主,老破大天然在租赁市场处于劣势。

03

老破大的问题

其实老破大的出身挺高的。

上个世纪90年代,很多这类老破大可能都是外销房。

这在当年可都是品质豪宅的象征,花美金才能买的房子。

大家最熟悉的当然就是古北的那些外销房。

但是当下,老破大暴露出的问题是更多的。

1、居住短板

老破大最直接的几类问题就是:

得房率低。塔楼的得房率一般也就是70%左右。

户型奇葩。什么碟形的,有扇形的,有菱形的等等都有可能,放在当下你就是找不到客户,有价无市。

采光成迷。因为是塔楼,所以东南西北都是有可能的,加上不规则的户型,见不到光也不奇怪,就这你不得打骨折卖。

没有物业概念。老破大小区基本上都是一栋楼两栋楼,封闭管理是不存在的,下楼就是出小区。车位就更紧张了,运气好的有少量地面车位,运气不好的都找不到车位。

脏脏的外立面。老破的外立面是上个世纪审美,现在看满满的廉价感,尤其那种贴小白瓷砖的,20年过去早都变成黑白配了。

2、人员复杂

很多市区的老破大在性质上不仅仅是住宅,往往是商业、办公、住宅混在一起。

意味着你的邻居们,有不少是办公人员。

而且由于老破大的环境差,缺少物业服务,租金便宜,在这里办公的也谈不上什么优质企业。

人员素质反正参差不齐,而且早高峰还要和你抢电梯。

对于生活居住体验来讲,感受实际上是非常差的。

3、成交不活跃

打开绿网,去看老破大的成交,就会发现:

多数的老破大小区一年也就1、2套成交。

流动性差,问题就很严重了。

我们一直讲买房要有下家思维。

好的房子应该是更容易找到买家的。

就像前面讲到的通达大厦,大户型见不到成交,地段再好也没用。

04

还能买吗

估计对老破大还有情怀的应该就是老上海人了。

新上海人和本地土著中的年轻人,对于市区老破大是没有老一辈那种情怀的。

但是仅仅靠一点点情怀是很难支撑老破大市场的。

如果预算有限,但又非要执着某一核心地段,所选只有老破大,那仅限于自住,其他也不要想。

其实老破大在各个段位都不是很适配。

如果是500万级的话,想买个市区老破大还有点难度,这个段位,只能是市区老破小。

如果是1000万级的话,老破大确实能够了,但是新房或者中环附近次新的小户型会更好。

如果是1500万级了,很多带学区小户型次新房都能上车了。

总价再往上,更没有必要买老破大了。

当然也有例外,就是超级老破大,像刘畊宏租的古北伦敦广场。

不过,他住这里有可能是考虑这边台湾人多一点。

一句话总结就是,刚需买不起,改善看不上。

05

写在最后

房子普涨的时代过去了,买房人的认知也在不断升级。

老破大比老破小面对的压力更大。

老破大的市场会随着时间的推移会越来越窄。

不知道以后还会有多少人记得,那些曾经叱咤上海滩楼市的老破大。

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