日本为什么在大拆大建？
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李海燕：如果猜测90年代以后的日本房地产行业是一一潭死水，那就是大错特错了。日本排名前十的高楼中，有7个都是在房地产泡沫破灭之后设计和建造的。

李海燕

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改革开放的40年，可以说中国是“大拆大建”的40年。1991年左右，日本房地产泡沫破灭了。而且值得注意的是，日本的18岁成年人口的高峰在1992年左右，也就是，年轻人对住房的刚性需求在90年代就见顶了。但是如果读者简单地猜测，90年代以后的日本房地产行业是一谭死水，那就是大错特错了。如果说过去30年，也就是日本1995到现在，日本都在“大拆大建”，那是不符合事实的。但是如果笔者对“大拆大建”的地理范围做出一定的限制，那这句话是完全成立的。这个地理位置的限定就是：日本主要大城市的核心商业区（也就是所谓的CBD区域和主要商业区域）以及主要的车站周边。这些地方过去30年一直都在“大拆大建”。

当然日语中没有“大拆大建”这个词，日本用的词是“都市再生”、“再开发”、“都市防灾和韧性的提升”、“城市的活性化”、“东京的国际竞争力的提升”等词汇。如果局限在东京都来讲，过去30年一直在“大拆大建”，日本的媒体称之为是“百年一次的再开发”。这些“大拆大建”主要集中在东京的核心商业区和东京主要的车站周边。具体来讲，项目往往集中在东京的“都心五区”，也就是千代田区，中央区，港区，涩谷区和新宿区，此外还有品川区等。此外，东京都内的JR东日本和各个民营铁路线的主要车站周边大部分都实施了大规模的再开发。很多人可能没有想到，过去30年日本最知名的CBD大丸有地区（即丸之内、大手町、有乐町），没有一天不施工的。中国读者可能会感到意外，但是却是铁一样的事实。目前大丸有地区的再开发还在进行中。当然，现代社会，笔者所说的这个“大拆大建”是在不影响整个区域生产活动的情况下，以非常干净的模式在开展。不管是拆除和建设，都是用围栏包裹的严严实实，道路上也是看不到散落的建筑垃圾的。很多读者可能没想到，日本最知名的CBD大丸有地区目前的写字楼和商业设施，有超过60%都是过去30年建设的。同样知名的传统商业区日本桥地区，高层建筑基本上都是过去20年建设的。

那么，就有一个基本的问题：在地产泡沫之后，为什么日本迎来了百年一次的城市再开发？而且笔者要在这里指出的是：90年代中期拉开帷幕的日本城市大再开发，一直持续了30年，而且现在还没有结束。本次的大开发要持续到2030年左右才会告一段落。

从高楼的落成时间来理解过去30年的“大拆大建”

在这里，用一个比较有意思的事实来侧面佐证一下笔者的观点。那就是介绍一下日本最高的10栋楼的高度和建成时间（截止2024年12月）。顺便说一下，未来的日本第一高楼是位于东京车站八重洲出口附近的日本火炬（Japan Torch）。预计2027年竣工，高度为390米。日本目前最高的人工建筑物为东京天空树（東京スカイツリー），2012年竣工，高度为634米。位于东京都墨田区。目前作为电波发射台为全球第一高度。作为人工建筑物是全世界第三。

考察，前十名的高楼中，有7个楼都是在日本房地产泡沫破灭之后设计和建造的。

过去30年日本为什么非要“大拆大建”？

这个问题的答案非常明确：有现实的需要；技术上可能；经济上可行。

笔者在这里解释第一个角度的三个问题。

1、有现实的需要。二战期间，美国对日本主要城市都进行了轰炸。二战后，日本在50年代和60年代经济快速增长期建设的各种楼房，到了90年代从所有角度来讲都不符合时代的要求了。这包括：（1）建筑物的抗震能力。日本是一个地震多发国家，不管任何地方都有发生地震的可能性。建筑物的抗震能力是日本最核心的建筑技术之一。70年代之前，日本面对地震的方式就是限制建筑物的高度。以免在发生地震和火灾的时候，没办法应对。大正8年（也就是1919年），日本在“市街地建筑物法”中做出了一个所谓的“百尺管制”。所谓的百尺也就是大约100米。二战后，日本也在很长时间延续了这个规定。1950年（也就是昭和25年），日本通过了“建筑基准法”，也延续了这个所谓的百尺限制，建筑物的高度限制在31米。

1961年，日本对建筑基准法进行了修改，导入了特定街区制度。1963年（昭和38年）7月16日导入了“容积地区制度”。之后，日本开始使用容积率对建筑物的高度进行控制。

日本近代第一座高楼是霞关大楼（日语：霞が関ビル），1968年落成，高度为147米。当然从现在的角度看，这样的高度算不上高楼。1969年高度为109米的神户商工贸易中心大楼落成。1970年之前日本超过100米的建筑，也只有这两个。

事实上，一直到90年代初期日本的核心区域，都是这种高度为31米的楼。笔者1997年到东京上大学，第一感觉就是很失望，东京的大楼既不高也不美。

（2）过去的建筑物在功能上难以满足现代社会的要求。这些功能包括了建筑物的节能降耗功能，舒适性（比如空调），洗手间，无障碍设施，互联网，紧急电源配套，防火，配套商业设施等。过去十多年，中国经常有介绍日本洗手间如何好的文章，但是日本打造高水平的洗手间其实是2000年以后的事情。

2、技术上可能。这个技术上可能主要是指日本建筑物的抗震，耐震，免震相关技术不断提高。相关的建筑技术也不断的提高，能够满足在日本这样一个地震多的国家的建筑技术的要求。

3、经济上可行。关于这一点，会在本系列中的其他章节中给出解释。

从利益相关方的角度来讲，政府有支持的动因；地产开发商和企业有做的动力；被拆迁的老住户有利益，可以接受；新时代的消费者有新的需求。

先说政府有支持的动因。泡沫经济破灭之后的日本，好似进入到了一个看不到一丝亮光的漫长的隧道。90年代的日本面对国内经济的下滑和亚洲其他国家的追赶，就要考虑如何振兴经济和保持国际地位的问题。那么，通过改造东京的核心行业区，提升东京整体的城市竞争力就是一个非常现实的选项。

当然，东京是日本的首都，是一个特殊的地方。日本全国各地的地方政府，其实都有非常强烈的意愿去支持城市的更新和改造。原因有几个：(1)过去的城市整体从规划的理念和建筑物的质量等都不符合现代社会的要求。从区域整体来讲，日本大部分地区也都存在不同的问题。比如，日本传统的街区很多地方都存在街道过窄和绿地不够的问题。发生火灾的时候，街道过窄，连消防车都过不去。（2）全国各地的地方政府都有提升城市魅力和城市能级提升的客观需求。日本的偏远地方城市和农村，80年代开始就面临人口下降的问题。2000年以后，日本的大城市除了东京之外，都面临人口增长停滞或者下降的问题。中小型城市就不用说了。（3）城市的更新可以直接带来城市人口的上升和地方政府税收的提升。日本的税也分为国税和地方税。日本的居民税和固定资产税是属于地方税。很简单的道理，通过城市更新可以吸引企业入驻，增加人口流入，之后就会带来税收的增加。所以地方政府愿意支持城市进行再开发。

其次，地产开发商和企业有动力去做。在过去30年的大开发中，其主宰的企业有三类。第一类是日本的大型地产开发商。第二类是日本的铁路公司。关于日本的铁路公司为什么会在地产行业发挥重要作用，我们已经在本系列中的第4篇中进行了解释。第三类是企业自己把手中的地产进行重新开发，提升企业持有的房地产的价值。比如，目前的日本第九高楼就是名古屋车站前的Midland Square（中部广场）。这个楼的前身就是丰田汽车在名古屋车站前持有的楼，之前的楼是只有31米高的矮楼。作为名古屋车站前的黄金地段，这样的矮楼当然是浪费了这样一个黄金地段。丰田集团就拆除了旧楼，盖起来高大上的新楼。2004年开始施工，2006年新楼开业。

至于被拆迁的老住户有利益，可以接受。关于这一点，会在其他章节说明。谈到新时代的消费者有新的需求。在这里具有个比较典型的例子。过去20年，也就是2005年之后，几乎所有的全球知名奢华酒店品牌都进驻日本了。这是个三方共赢的结局。首先日本期望能有跟多的外国观光客人到日本旅游，那么需要提供更多的酒店。日本国内从90年代中期开始，进行了大规模的城市更新，打造了很多的城市综合体。这些城市综合体中往往有高端外资酒店品牌的入驻。比如，2007年建成的六本木中城是三井不动产开发的城市综合体。其中就有东京第一家利兹卡尔顿酒店的入驻。作为消费者来讲，不管是日本人还是海外的客人，都增加了选择的机会。

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