闯过最难一关，孙宏斌迎来坦途？
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孙宏斌总算闯过最艰难的一关，获得了几年的缓冲时间。

俞再孟

■9月18日，融创中国发布公告称，境外债重组方案获得债权人会议高票通过。9月19日，融创中国依据美国破产法第15章向纽约南区法院申请破产保护。

由于美元债受纽约法管辖，恒大集团8月也曾向纽约破产法院申请破产保护。美国破产法第15章的规定对于处理跨国公司的破产案非常重要，这使得外国企业可以获得与美国本土企业类似的破产保护，从而避免在债务重组的关键阶段受到债权人强制催债的影响。

公告显示，债权人对强制可转债展现出较高的认购意向，融创有望通过债转股消减债务总额将超过45亿美元。若重组顺利完成，融创将成为头部房企中首批通过境内外债务重组的企业之一，整体债务规模将大幅降低。

孙宏斌总算闯过最艰难的一关，获得了几年的缓冲时间，这不仅给楼市带来了信心，也写下了一个房企自救的经典样本。

负债1万亿

2022年5月，融创中国未能支付一笔7.5亿美元离岸债券的利息，正式宣告爆雷。另外，由于未能按时发布2021年财报，融创中国在港股票从当年4月开始停牌。

2021年初，“三条红线”政策落地，房地产行业迎来巨变，恒大财富在2021年9月爆雷后，融创亦受到大环境波及。去年底姗姗来迟的2021年报显示，融创中国当年营收1983.9亿元，同比下滑14%，归母净亏损382.6亿元，同比暴跌207.4%。与此同时，公司负债高达10518亿元，资产负债率近90%。

这是近五年来，融创首次出现业绩大额亏损，也是孙宏斌首次遭遇如此大的挫折。分析认为，融创爆雷的原因与此前大手笔拿地扩张、之后融资受限且销售遇挫导致流动性危机等情况密切相关。孙宏斌自己也坦承，追求规模的惯性让自己在投资上过于乐观和激进。

2022年，融创继续亏损，其归母净亏损达276.7亿元。2023年上半年，融创再亏153.67亿元，8月股价更是跌破1港元，沦为仙股。

从融创不久前披露的销售情况来看也并不乐观。数据显示，8月份融创中国实现合同销售金额约41.9亿元，同比下降61.02%。1-8月，融创中国累计实现合同销售金额约614.5亿元，同比减少54.35%。值得注意的是，同比数据是在去年膝盖斩的基础上得出的，融创2021全年合同销售额为5973.6亿元，由此可见，短短两年时间销售数据已是天壤之别。

一边是万亿级别的负债，一边是始终难以提升的销售现状，很难说融创的处境已经有所改善，但孙宏斌为自救确实使出了浑身解数。

债务重组

去年3月25日，融创发布公告称，拟推进两笔债券展期及延期支付工作。融创承认公司面临阶段性的资金压力，并表示董事会主席孙宏斌将提供无限连带责任保证担保，拒绝“逃废债”情形的发生。至此，这家TOP5房企正式宣布面临阶段性流动性困境。

融创一直被认为是民营房企中坚定自救不躺平的代表。数据显示，在危机刚爆发的半年时间里，为了保证公开市场债券的如期偿付，融创积极自救，包括处置资产约 257.2 亿元、大力促进销售回款、两次股权融资回流资金约15.32亿美元、孙宏斌提供无息资金约为 4.64 亿美元等，合计回血人民币约397亿元。

除了这些常规的自救方式之外，融创还积极与资产管理公司进行合作化解风险。目前已成功落地包括上海董家渡、武汉桃花源等优质项目，其他若干项目也在持续推进中。

不过，最引人关注的还是融创债务重组的进展，这关系到融创的生死。

今年1月初，融创总计160亿的境内债整体展期方案获债券持有人会议表决通过。2022年12月以来，融创一直在与投资人沟通境内债券整体展期方案。展期方案通过后，有望缓解融创未来3至4年的流动性压力。

4月份，融创总计90亿美元的境外债重组方案也得到了75%以上的债权人支持，并成功在9月18日的债权人会议上获得通过。10月5日，融创还需要在香港法院完成相关法律程序，重组方案便可正式落地执行。近百亿美元债务成功重组，将为融创争取三年的喘息时间。

有市场人士表示，融创能在短时间内取得超七成持有人支持，表明了市场对融创境外债重组方案的认可。

这是中国大型房地产开发商首次批准此类债务重组。至此，融创境内外债券重组方案都获得通过，这将有效缓解其短期资金压力，为孙宏斌化解融创危机赢下了宝贵的时间。不过，融创能否走出绝境主动权并不在孙宏斌，融创未来的命运仍然掌握在别人手中。

关键在卖楼

就在孙宏斌排除了后顾之忧之际，中国楼市却仍然低迷。

从8月底开始，中国多个城市推出“认房不认贷”政策，这是继降首付、降利率等楼市刺激政策出台之后官方最新推出的一项政策。8月30日，广州成为一线城市中首个官宣执行“认房不认贷”的城市，9月1日，上海、北京同日官宣“认房不认贷”。

广州房地产市场研究专家李茂喆受访时表示，从各中介平台数据来看，广州执行新政后二手房放盘量明显增加，置换需求入市意愿增强，但成交并未明显变化。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，尽管政策全面回归常态，但并不会带来新一轮楼市的反弹，主要就是楼市基本面已今非昔比。他表示，房价预期乐观和收入就业预期乐观，是推动楼市繁荣的关键。现在这两个乐观已经削弱了很多。

9月20日，广州又成为首个官宣放松限购的一线城市。这被业内专家认为是史无前例级别的，来自市场层面的压力可能是广州不断拿出新政策工具的主要原因。

根据中指研究院的统计，广州新建商品住宅成交自4月份以来，已连续4个月持续下滑。截至今年8月末，广州全市一手住宅库存面积为1275万平方米，去化周期攀升至19.6个月。加上执行“认房不认贷”政策后效果未及预期，因此具备进一步优化调控政策的基础。专家预计，广州放松限购政策后，北京、上海、深圳也会做出相应的优化措施，但不会全面放松。

在笔者看来，经过全国多轮刺激政策，市场已经清晰无误地传递出非降价不足以提振销量的信号，而其他政策均收效甚微。

对融创而言，目前最关键的就是卖楼回款，源源不断的现金流是脱离困境的唯一办法，就是融创的生命线，无人接盘远比割肉来得痛苦。然而，在坚持稳地价、稳房价的大背景下，融创的自救之路或许不会太顺畅。

值得一提的是，北京9月3日开盘的融创壹号院首日认购超56亿元，均价超3000万，引起市场关注。眼下对孙宏斌来说，在能力范围内盘活更多这样的优质资产，努力做好“保交楼”工作即可，至于走出困境仍然需要等待楼市春天的到来。■