2025-10-26 11:05
社会与生活
花100万，在北京五环内买房的年轻人
花100万，在北京五环内买房的年轻人
这一代年轻人，错过了房价飞涨的红利期，也没赶上互联网风口大规模造富的好时候，但终于等来了房价下跌。
徐晴
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北京极高的房价、严格的购房限制，一度把很多北漂卡在购房的门外。但政策的松动和楼市的跌宕，让更多200万元以下的房子开始在市场流通。就像茫茫大海上出现了一叶小舟，奋力泅渡的人们决定以最快速度抓住它。
这一代年轻人，错过了房价飞涨的红利期，也没赶上互联网风口大规模造富的好时候，但终于等来了房价下跌。
105万，26平方米
从决定在北京买房，到签约买下一套总价105万、建筑面积26平方米的房子，橙子只用了3天。
那是一套位于石景山区的一居室，二层，实际的使用面积只有19平方米，整个房子可能都没有一个100平方米两居室的主卧大。跟着中介去看房时，橙子记得，完全可以用“尽收眼底”来形容，“一进门，只有一个特别小的厨房，特别小的卫生间，然后就是卧室”。
想买房的心，萌发在2024年的4月末。伴随着春天来临的，是房价下跌的消息。橙子35岁，未婚，在一家企业工作，月薪一万多元，攒下了40多万元的积蓄，却“从没想过能在北京买房”。
但当周围人都在讨论“房价降了”，橙子也下载了房产App，加了几位中介。对方按照她的预算——首付40万，开始寻找适合一个单身女性自住的一室一厅，推荐了几套，要么远，要么贵，直到这套小房子出现在手机屏幕上，她心动了。
看房的那天，橙子也犹豫过，她特意在社交媒体上发帖询问：五环边，20平方米，总价100万，单身女能上车吗？
有网友提醒她：“暗卫有点难受，再挑挑吧”“五环边上的20平（方米），还能置换掉吗？”或者是“再稍微攒攒（钱），买个有室有厅的”。但橙子没管那么多，当天签约。事实上，这是她唯一去线下看过的房。
橙子超出想象的迅速决策，来自颠覆了绝大多数人认知的巨大变化——过去的20年里，北京的房价没有跌过。无论是开发商、房产中介，还是投资或刚需的买卖双方都坚信，作为集教育、医疗、就业资源于一体的政治文化中心，就算全国其他城市的房价都跌了，北京也不会跌。但自2023年下半年开始，北京房市的降价潮袭来，这份信念也被打破。
说不上哪里跌得更多。每平方米十几万元的学区房，降到10万元以内，几个月里，业主浮亏上百万元。位于城市黄金地段的小房子，以前总价至少600万元，如今300多万也能买。还有不少老破小、次新房的单价跌到了3万元左右，一些人口密集的社区，比如天通苑，以及通州的很多小区，单价甚至来到了2万-3万元的区间——这也意味着，在北京买下一个50-60平方米的房子，很可能总价不超过200万元。
促进房产交易的政策也不断出台。从2023年到现在，北京首套房首付比例被调低，房贷利率也有过下调，改造过的老房子，公积金贷款的年限变长，这些共同指向，拥有一套房子的成本都在降低；后来，针对二孩家庭、京籍多子女家庭的购房政策也有变化，公积金贷款额度上浮，契税政策调整。限购也被一点点放开，到2025年，没有北京户口的人，只要在五环内公司上班并交够3年社保，也有资格在北京买房。
原本，北京极高的房价、严格的购房限制，一度把很多北漂卡在购房的门外。但政策的松动和楼市的跌宕，让更多200万元以下的房子开始在市场流通。就像茫茫大海上出现了一叶小舟，奋力泅渡的人们决定以最快速度抓住它。
90后聆溪和丈夫从没想过，自己能在北京买房。2018年结婚时，他们刚毕业不久，两个人月薪加起来才一万多元。全国各地的房价从2015年开始涨，北京涨势尤其凶猛，在他们需要婚房的时候，“眼睁睁地瞅着房价已经上去了，到了你够不着的地方”。
后来，公婆出了首付，聆溪和丈夫还贷款，在老家天津买下一套总价100万元的房子。当时，周围不少同龄人跟他们一样放弃了北京，心态也是相似的：“我先在老家买一个，至少先占上一个，等到以后涨了，再把它卖掉。”
这是一代北漂相似的困境：在北京租房，在老家买房，房子并不跟着人走。到2023年底，房价开始下跌，聆溪很敏锐地意识到，自己或许有钱在北京买房了。她和丈夫赶紧回天津卖房，没想到，因为从没住过，夫妻俩甚至忘了房子到底在哪个单元，摸了半天才找到。
卖得及时，那套房没有亏，当年100万元买下来，2023年底140万元卖掉了。拿到这笔钱，聆溪给自己定了一个“在北京极限买房”的目标：总预算150万元，在北京4.5环内买一个小两居。她确信自己的目标可以实现。
这一代年轻人，错过了房价飞涨的红利期，也没赶上互联网风口大规模造富的好时候，但终于等来了房价下跌。在通州，95后男孩佳佳买下了一个总价148万元、建筑面积57平方米的房子，虽然位于顶层、没有电梯，但他不打算结婚、生小孩，目前也不考虑让父母来北京养老。
27岁的姜柠，也在今年拿出自己工作5年的存款，还有父母资助的几十万元，买下了一套总价170万元的房子。它在二环边上，离地铁10号线很近，还是朝南的中楼层。虽然只有40平方米，但这是她和父母未来规划的重要一步，房子买完，父母都从老家转移到了北京，相当于“举家在首都定居”。
不一样的心态
在北京五环内，挂牌价100多万元的房子，几乎都有硬伤。
佳佳实地踩过几百个楼盘，他总结，城区里，价格洼地就那几个：通州、南三环、四环，比如角门一带，东五环外的定福庄，东三环外靠近四环的甜水园……卖得便宜的房子，必然是老破小，面积小不说，想有电梯更是种奢侈。在这里，每一寸阳光都标好了价格，这些房子也大多朝西、朝东，不是南北通透。卫生间没有窗户是常态，有一些房子，甚至厨房和客厅都没有窗子，白天在家也需要开灯。
而挂牌价在150万-200万元区间、50-60平方米的房子，一般是家属楼、老社区，几十年前的典型户型：长条形，南北两个卧室之间能隔10米，客厅小或者没有客厅——因为当时的人们对房子的核心需求，主要就是睡觉。
深耕定福庄片区的房产中介李明告诉每日人物，长条户型、50平方米的房子是上世纪八九十年代的主力户型，也是最近这半年里他所在板块成交量最高的户型，成交总价大多在160万元左右。
至于更便宜的房子，要么是步梯顶层，有漏雨的风险；要么户型奇葩，是传说中的“钻石房”“三角房”；要么不满五唯一（指产权人在本省、自治区、直辖市范围内仅有一套住房且房产证取得时间满五年），甚至不满二唯一，增值税和契税高。这几年突出的一个趋势是，不少流通在市面上的房子还有抵押贷款，这多少意味着原房主经济遇困。
在北京五环内买100多万元房子的年轻人，一般不属于高收入群体。橙子和佳佳都在国企工作，月薪一万多元。姜柠在互联网行业，年薪20万元左右。聆溪在互联网公司做产品经理，丈夫在出版社做运营，家庭总收入高一些，但有育儿和养老压力。
已经买房的人，大多是付几十万元首付，然后背上100万元左右的房贷。橙子首付40万元，每月还贷3000多元，恰好约等于和别人合租一个主卧的价格。姜柠的房贷更多一些，每个月6000多元。她这样说服自己买房，“如果房贷和我单独租房的价格差不多的话，那就比较合适。我从现在租房租到60岁，可能要花的钱，大约就等于一两百万元，买了房我还能落一房子。”
资产有限，一辈子可能只买这一次房，没有试错空间，房子比婚姻更牢固地捆绑在他们身上。但可选范围内的房子，各有各的缺点。选房子时，他们的心态跟主流买房人群不一样，得有种孤注一掷的决心，更加谨慎地挑选，在“矬子里面拔大个儿”。
为了筛选出合适的房子，佳佳前后看了200多套房。有一天，他集中看了20套没有电梯的老破小，“爬走了三个中介”—— 怕1个中介累着，他约了3个中介轮流带着他爬楼。几百层楼梯爬完，腿已经不是自己的了，累得他第二天一觉睡到了下午一点。
过度的谨慎，让他们有时错过“梦中情房”。有一套格局不太好但采光很不错的房子，报价139万元，佳佳想了一下午，“要不我就定了吧，毕竟这么便宜”，下午中介就告诉他，103万成交了。卡着一次新政策颁布，佳佳记得，“我上午刚看完，下午就告诉我卖掉了”，看一套房子就卖一套房子，中介都称赞他是卖房吉祥物。
佳佳逐渐接受了现实——性价比高的“捡漏房”，自己很难买到。“把这些年的积蓄全都拿出去的时候，就会再三思虑。有犹豫的时间，别人已经被很果断出手了。”
好在，这一波打算花100多万元上车的年轻人，暂时也没有生孩子的预期，不需要考虑买两居室还是三居室，更不用买有学区属性的高溢价房子，40-50平方米的一居室，就能满足自住需求。佳佳开了个玩笑，“可能不想结婚生子的人，恰好也没有那么多钱。”
到这个时候，搞清楚自己到底能接受什么，不能接受什么，就可以了。佳佳喜欢南北通透的房子，空气能对流的，卧室一定要在南边，“睁眼就能看到太阳那种，心情会很好”。最好是大一居，能隔出一个衣帽间。至于户型是底层还是顶层，他倒不怎么在乎，因为“200平（方米）以下不谈风水，200万以下不介意楼层”。
相较于户型、格局、几室几厅，离地铁站近、周边有商场和丰富的外卖选项，才是他们最在乎的。
橙子的房子虽然小，但走路5分钟就是1号线的地铁站。小区楼下有菜市场和超市，离家500米以内，还有两家幼儿园，一间卫生室。再远一点，3公里外有京西大悦城和山姆会员店，“生活需要的全都有”。进城也很方便，到王府井只要半个小时。她在朝阳工作，“在朝阳是很忙碌的状态，但是回到石景山，身心都放松，很安静”。
博弈
花100多万元在北京买房的人，还可以分为几个批次。
第一批，是房价刚开始下跌时就迅速抄底的。比如橙子，从看房到买房，只花了3天，总价合适，房贷还得起，立刻上车，之后就火速装修、入住。第二批，是踩盘一段时间，精挑细选之后谨慎上车的，就像快要成为房产专家的佳佳。
还有一批人，是一直在观望的“等等党”。房价下跌的周期里，“等等党”不少，但准备买100多万房子的人因为预算低，如果碰上几十万元的起落，带来的影响比别人更大。或许等一阵，同样预算条件下，能买得起的地段和户型都能迎来质的飞跃，因此，他们愿意等的时间，也比别人更长。
聆溪启动北京看房的时间，比卖掉天津的房子还要更早一点。2023年初，她先考虑北京远郊、周边，比如房山、顺义，以及固安、燕郊，去踩盘，一不小心就能看见“这么近，那么美，周末到河北”的标语。远的房子也不便宜。当时，一个房山附近的回迁房楼盘，楼群密集，一栋楼30多层，仿佛鸽子窝，“这样也要报200（万元）出头的价格”，完全超出了她的预算。
等拿到卖房钱，2023年底，她把总价提到200万-300万元区间，发现丰台南四环一个叫和义街道的地方，北京南站再往南一些，是个价格洼地。50多平方米的老破小，报价280万元。过去一看，像城乡结合部，只有一个很小的商圈，孤零零地开着一家蜜雪冰城。
走进房产中介的门店，她心情澎湃，“拿着卖天津房子的钱，有一种突然间暴富的感觉，心里还挺自信的，终于能在北京买房了”。但跟店员说出预算后，接待她的店员没接话，扭头喊另一位同事过来，“这儿有一个看小房子的”，对方把“小房子”读得很重。
除了和义街道的老破小，中介还带着聆溪看了一套附近2004年建的次新房——“次新”是北京房市的特色名词，整体选择太少，房子总体情况偏差，在其他城市算老破小的房子，拿到北京变成了“次新”。接近60平方米的一室一厅，挂牌价262万元。
实地去看房，中介从客厅窗户一脚迈出去，说有个楼下底商的楼顶，能当露台用。“在北京这种寸土寸金的地方，有个免费大露台”，聆溪本来就很心动，又听见中介说，房主是2018年房价顶峰买的，花了280万元，现在的价格已经亏了，聆溪瞬间很感慨：“天呐，人家都亏了，我还不抢干啥？”她想砍价到250万元，谈了几个回合，房主觉得降得太多，索性下架，先不卖了。
前脚，事情黄了，后脚，聆溪感染了甲流，病得很严重，有两周她在家休息，没办法出门看房。等身体痊愈，再走出家门，风向突变，那个和义街道的“老破小”从250万元降到了200万元出头，而更靠近市中心的南三环木樨园，出现了报价220万元的房子。聆溪很惊喜：“发生了什么？又省了几十万？”
时间流逝，她踩盘的“包围圈”越来越小，从周边的远郊逐渐来到五环，甚至四环、三环，有种“农村包围城市”的感觉。她的要求也越来越高，除了总价150万元，她的预期还加了一条——得是两居室。
“等等党”数量不少，因为大家都很难预估，北京的房价会不会继续下降。总价低的老破小，最接近房子居住属性的本质，买卖双方一个站在房子里面，一个站在房子外，在博弈中不断试探北京房产市场的底价。
自从打算“极限买房”，聆溪认识了不少网友，她拉了一个房产交流群，大家目标和预算相似，200万元以内，在北京上车。“继续等”是群里的主流声音。有人说，朋友年初买房，现在已经赔了20万元不止。还有人去年4月看到挂牌290万元的房子，最近190万元成交，差了100万元。大家都说，“只要胆子大，就能省一年工资”，“再大一点，再省一年”。
在特定的环境下，还会产生一种微妙的感觉，“比起买卖不成，更可怕的是买家爽快答应”。一位群友最近看中了一套房，出价180万元，中介马上打电话给卖家，拦都拦不住。卖家说考虑考虑，这位群友失眠了3天。听说卖家不同意的时候，群友才如释重负。
经不住房价下跌，在房产App上，很多房子显示停售、下架。深耕定福庄片区的房产经纪人李明说，有一些房主，不打算再卖房子是因为觉得早晚还能涨回来，等市场稳定了再上架。还有一些房子，由卖转租，房主们都觉得，少操点心，先赚点房租再说吧。
一张入场券
房子虽然只有20平方米，但橙子自己在卧室里打了个隔断，用黑色边框的复古玻璃窗，隔出一个小客厅，塞下了沙发、柜子还有自己喜欢的绿植。温馨的小家，足以容纳她在北京的生活。
橙子是小镇姑娘，高中开始住校，在那之后，人生里所有的重大决定，都是自己一个人决策，家人很难帮到她什么。大学毕业后，她曾在体制内工作，被分配到了广西，那份工作格外安稳，但一眼就能看到头，思来想去，还是回了北京。
北京很多时候是包容的，尊重她35岁不结婚，让她交到志同道合的朋友，给了她一份有意思的工作，只是没办法给她一个物美价廉的家。租来的房子，毕竟不是自己的，北漂的孤单在很多时候会被出租屋的狭小放大。有一年新年，橙子没回老家，在北京做了个手术。大年初二，外面张灯结彩，家人团圆，她一个人去了什刹海。远方的白塔被冬末的枯枝掩映，她看着蓝色的水面，静静地发了会儿呆。
在这些时刻，房子承载了更多的含义。它是安全感和归属感的具象，是回不去老家、也留不在北京的人一直渴望的栖息之所。
如今，橙子终于可以留下来了。买房之后，她觉得“幸福感拉满”，连老家的父母在催婚的时候，一想到“毕竟在北京有房了，好像也挺不错”，都收回了话头。
佳佳从事建筑设计工作，总是出差，一次出去几个月，“今天去山西，明天去宁夏，一直都是在外面漂着的感觉”。他租的房子不大，已经变成了存放物品的仓库。这种生活状态很难交到朋友，周围都是有竞争关系的同事，项目结束，就失去了联系。平时想打个麻将，都找不到人。
但买了房子之后，寂寞的感受几乎消失了。装修了几个月，他最近搬进了新家，开始疯狂网购，每天收、拆几十个快递，非常充实。他想，再怎么孤单，还有属于自己的电视、沙发、空调，以及这座房子陪着他。
只是，这份安全感的价格非常高昂。买房之前，姜柠犹豫过，大家都说买涨不买跌，现在入手，会不会扭头就跌个十几万元？到时候，自己能不能坦然接受？后来，她看到一位经济学教授分享自己买房的心路历程：他知道房价在跌，但依然决定买，因为只有买房能给自己想要的生活。“它不是一个理性的决策，但人在现实当中活着，肯定不能光有理性，还有情感，很大一部分的幸福感，需要房子来满足。”
姜柠这么理解，自己付的房贷，是每个月房子带来的安全感的价格，而首付的70万元，是在北京扎根的入场券。她依然觉得幸运，毕竟，入场券的价格降下来了。
害怕亏钱，又非常渴望一个属于自己的家，聆溪在矛盾中继续等待。她有时也想，“以前大家都觉得必须得有个房子，就是要付出全部的代价，掏空6个钱包也要凑上去，但现在，更多人会考虑这个东西到底值不值得。”她算了笔账，一个人一年存10万元，存20年，才能买一个北京的老破小。未来并不确定，如果自己收入骤减、被裁员，那她宁可让孩子回老家上学。
无论如何，能在北京买房，给了这一代北漂更多希望。有一位女孩给橙子留言，自己拿到了一个北京工作的offer，但一直在纠结要不要入职。她是外地人，不想结婚，对婚恋没有太多的兴趣。她只是害怕，靠自己没办法留在北京。但看到橙子买房的经历，她开始觉得，“原来北京也有我能够得上的房子，未来我工作几年，也可以奋斗出来一套小房子”。
还有一位阿姨，说女儿要去北京上学，本来很担心女儿毕业后生活压力大，如今她计划，“我以后也给她买一个这样的小房子，让她自己住，等到结婚，再卖出去”。
唯一的问题，还是房价会不会继续下跌，以及买回来的老破小，如果有一天想置换，还能不能卖出一个自己能接受的价格。最近，佳佳卸载了看房软件。他再也不想打开了，因为上一次打开，明晃晃的数字已经告诉他，自己的房子在3个月时间内跌了10万元——这，相当于他一年的存款。
（文中人物均为化名。）
这一代年轻人，错过了房价飞涨的红利期，也没赶上互联网风口大规模造富的好时候，但终于等来了房价下跌。
105万，26平方米
从决定在北京买房，到签约买下一套总价105万、建筑面积26平方米的房子，橙子只用了3天。
那是一套位于石景山区的一居室，二层，实际的使用面积只有19平方米，整个房子可能都没有一个100平方米两居室的主卧大。跟着中介去看房时，橙子记得，完全可以用“尽收眼底”来形容，“一进门，只有一个特别小的厨房，特别小的卫生间，然后就是卧室”。
想买房的心，萌发在2024年的4月末。伴随着春天来临的，是房价下跌的消息。橙子35岁，未婚，在一家企业工作，月薪一万多元，攒下了40多万元的积蓄，却“从没想过能在北京买房”。
但当周围人都在讨论“房价降了”，橙子也下载了房产App，加了几位中介。对方按照她的预算——首付40万，开始寻找适合一个单身女性自住的一室一厅，推荐了几套，要么远，要么贵，直到这套小房子出现在手机屏幕上，她心动了。
看房的那天，橙子也犹豫过，她特意在社交媒体上发帖询问：五环边，20平方米，总价100万，单身女能上车吗？
有网友提醒她：“暗卫有点难受，再挑挑吧”“五环边上的20平（方米），还能置换掉吗？”或者是“再稍微攒攒（钱），买个有室有厅的”。但橙子没管那么多，当天签约。事实上，这是她唯一去线下看过的房。
橙子超出想象的迅速决策，来自颠覆了绝大多数人认知的巨大变化——过去的20年里，北京的房价没有跌过。无论是开发商、房产中介，还是投资或刚需的买卖双方都坚信，作为集教育、医疗、就业资源于一体的政治文化中心，就算全国其他城市的房价都跌了，北京也不会跌。但自2023年下半年开始，北京房市的降价潮袭来，这份信念也被打破。
说不上哪里跌得更多。每平方米十几万元的学区房，降到10万元以内，几个月里，业主浮亏上百万元。位于城市黄金地段的小房子，以前总价至少600万元，如今300多万也能买。还有不少老破小、次新房的单价跌到了3万元左右，一些人口密集的社区，比如天通苑，以及通州的很多小区，单价甚至来到了2万-3万元的区间——这也意味着，在北京买下一个50-60平方米的房子，很可能总价不超过200万元。
促进房产交易的政策也不断出台。从2023年到现在，北京首套房首付比例被调低，房贷利率也有过下调，改造过的老房子，公积金贷款的年限变长，这些共同指向，拥有一套房子的成本都在降低；后来，针对二孩家庭、京籍多子女家庭的购房政策也有变化，公积金贷款额度上浮，契税政策调整。限购也被一点点放开，到2025年，没有北京户口的人，只要在五环内公司上班并交够3年社保，也有资格在北京买房。
原本，北京极高的房价、严格的购房限制，一度把很多北漂卡在购房的门外。但政策的松动和楼市的跌宕，让更多200万元以下的房子开始在市场流通。就像茫茫大海上出现了一叶小舟，奋力泅渡的人们决定以最快速度抓住它。
90后聆溪和丈夫从没想过，自己能在北京买房。2018年结婚时，他们刚毕业不久，两个人月薪加起来才一万多元。全国各地的房价从2015年开始涨，北京涨势尤其凶猛，在他们需要婚房的时候，“眼睁睁地瞅着房价已经上去了，到了你够不着的地方”。
后来，公婆出了首付，聆溪和丈夫还贷款，在老家天津买下一套总价100万元的房子。当时，周围不少同龄人跟他们一样放弃了北京，心态也是相似的：“我先在老家买一个，至少先占上一个，等到以后涨了，再把它卖掉。”
这是一代北漂相似的困境：在北京租房，在老家买房，房子并不跟着人走。到2023年底，房价开始下跌，聆溪很敏锐地意识到，自己或许有钱在北京买房了。她和丈夫赶紧回天津卖房，没想到，因为从没住过，夫妻俩甚至忘了房子到底在哪个单元，摸了半天才找到。
卖得及时，那套房没有亏，当年100万元买下来，2023年底140万元卖掉了。拿到这笔钱，聆溪给自己定了一个“在北京极限买房”的目标：总预算150万元，在北京4.5环内买一个小两居。她确信自己的目标可以实现。
这一代年轻人，错过了房价飞涨的红利期，也没赶上互联网风口大规模造富的好时候，但终于等来了房价下跌。在通州，95后男孩佳佳买下了一个总价148万元、建筑面积57平方米的房子，虽然位于顶层、没有电梯，但他不打算结婚、生小孩，目前也不考虑让父母来北京养老。
27岁的姜柠，也在今年拿出自己工作5年的存款，还有父母资助的几十万元，买下了一套总价170万元的房子。它在二环边上，离地铁10号线很近，还是朝南的中楼层。虽然只有40平方米，但这是她和父母未来规划的重要一步，房子买完，父母都从老家转移到了北京，相当于“举家在首都定居”。
不一样的心态
在北京五环内，挂牌价100多万元的房子，几乎都有硬伤。
佳佳实地踩过几百个楼盘，他总结，城区里，价格洼地就那几个：通州、南三环、四环，比如角门一带，东五环外的定福庄，东三环外靠近四环的甜水园……卖得便宜的房子，必然是老破小，面积小不说，想有电梯更是种奢侈。在这里，每一寸阳光都标好了价格，这些房子也大多朝西、朝东，不是南北通透。卫生间没有窗户是常态，有一些房子，甚至厨房和客厅都没有窗子，白天在家也需要开灯。
而挂牌价在150万-200万元区间、50-60平方米的房子，一般是家属楼、老社区，几十年前的典型户型：长条形，南北两个卧室之间能隔10米，客厅小或者没有客厅——因为当时的人们对房子的核心需求，主要就是睡觉。
深耕定福庄片区的房产中介李明告诉每日人物，长条户型、50平方米的房子是上世纪八九十年代的主力户型，也是最近这半年里他所在板块成交量最高的户型，成交总价大多在160万元左右。
至于更便宜的房子，要么是步梯顶层，有漏雨的风险；要么户型奇葩，是传说中的“钻石房”“三角房”；要么不满五唯一（指产权人在本省、自治区、直辖市范围内仅有一套住房且房产证取得时间满五年），甚至不满二唯一，增值税和契税高。这几年突出的一个趋势是，不少流通在市面上的房子还有抵押贷款，这多少意味着原房主经济遇困。
在北京五环内买100多万元房子的年轻人，一般不属于高收入群体。橙子和佳佳都在国企工作，月薪一万多元。姜柠在互联网行业，年薪20万元左右。聆溪在互联网公司做产品经理，丈夫在出版社做运营，家庭总收入高一些，但有育儿和养老压力。
已经买房的人，大多是付几十万元首付，然后背上100万元左右的房贷。橙子首付40万元，每月还贷3000多元，恰好约等于和别人合租一个主卧的价格。姜柠的房贷更多一些，每个月6000多元。她这样说服自己买房，“如果房贷和我单独租房的价格差不多的话，那就比较合适。我从现在租房租到60岁，可能要花的钱，大约就等于一两百万元，买了房我还能落一房子。”
资产有限，一辈子可能只买这一次房，没有试错空间，房子比婚姻更牢固地捆绑在他们身上。但可选范围内的房子，各有各的缺点。选房子时，他们的心态跟主流买房人群不一样，得有种孤注一掷的决心，更加谨慎地挑选，在“矬子里面拔大个儿”。
为了筛选出合适的房子，佳佳前后看了200多套房。有一天，他集中看了20套没有电梯的老破小，“爬走了三个中介”—— 怕1个中介累着，他约了3个中介轮流带着他爬楼。几百层楼梯爬完，腿已经不是自己的了，累得他第二天一觉睡到了下午一点。
过度的谨慎，让他们有时错过“梦中情房”。有一套格局不太好但采光很不错的房子，报价139万元，佳佳想了一下午，“要不我就定了吧，毕竟这么便宜”，下午中介就告诉他，103万成交了。卡着一次新政策颁布，佳佳记得，“我上午刚看完，下午就告诉我卖掉了”，看一套房子就卖一套房子，中介都称赞他是卖房吉祥物。
佳佳逐渐接受了现实——性价比高的“捡漏房”，自己很难买到。“把这些年的积蓄全都拿出去的时候，就会再三思虑。有犹豫的时间，别人已经被很果断出手了。”
好在，这一波打算花100多万元上车的年轻人，暂时也没有生孩子的预期，不需要考虑买两居室还是三居室，更不用买有学区属性的高溢价房子，40-50平方米的一居室，就能满足自住需求。佳佳开了个玩笑，“可能不想结婚生子的人，恰好也没有那么多钱。”
到这个时候，搞清楚自己到底能接受什么，不能接受什么，就可以了。佳佳喜欢南北通透的房子，空气能对流的，卧室一定要在南边，“睁眼就能看到太阳那种，心情会很好”。最好是大一居，能隔出一个衣帽间。至于户型是底层还是顶层，他倒不怎么在乎，因为“200平（方米）以下不谈风水，200万以下不介意楼层”。
相较于户型、格局、几室几厅，离地铁站近、周边有商场和丰富的外卖选项，才是他们最在乎的。
橙子的房子虽然小，但走路5分钟就是1号线的地铁站。小区楼下有菜市场和超市，离家500米以内，还有两家幼儿园，一间卫生室。再远一点，3公里外有京西大悦城和山姆会员店，“生活需要的全都有”。进城也很方便，到王府井只要半个小时。她在朝阳工作，“在朝阳是很忙碌的状态，但是回到石景山，身心都放松，很安静”。
博弈
花100多万元在北京买房的人，还可以分为几个批次。
第一批，是房价刚开始下跌时就迅速抄底的。比如橙子，从看房到买房，只花了3天，总价合适，房贷还得起，立刻上车，之后就火速装修、入住。第二批，是踩盘一段时间，精挑细选之后谨慎上车的，就像快要成为房产专家的佳佳。
还有一批人，是一直在观望的“等等党”。房价下跌的周期里，“等等党”不少，但准备买100多万房子的人因为预算低，如果碰上几十万元的起落，带来的影响比别人更大。或许等一阵，同样预算条件下，能买得起的地段和户型都能迎来质的飞跃，因此，他们愿意等的时间，也比别人更长。
聆溪启动北京看房的时间，比卖掉天津的房子还要更早一点。2023年初，她先考虑北京远郊、周边，比如房山、顺义，以及固安、燕郊，去踩盘，一不小心就能看见“这么近，那么美，周末到河北”的标语。远的房子也不便宜。当时，一个房山附近的回迁房楼盘，楼群密集，一栋楼30多层，仿佛鸽子窝，“这样也要报200（万元）出头的价格”，完全超出了她的预算。
等拿到卖房钱，2023年底，她把总价提到200万-300万元区间，发现丰台南四环一个叫和义街道的地方，北京南站再往南一些，是个价格洼地。50多平方米的老破小，报价280万元。过去一看，像城乡结合部，只有一个很小的商圈，孤零零地开着一家蜜雪冰城。
走进房产中介的门店，她心情澎湃，“拿着卖天津房子的钱，有一种突然间暴富的感觉，心里还挺自信的，终于能在北京买房了”。但跟店员说出预算后，接待她的店员没接话，扭头喊另一位同事过来，“这儿有一个看小房子的”，对方把“小房子”读得很重。
除了和义街道的老破小，中介还带着聆溪看了一套附近2004年建的次新房——“次新”是北京房市的特色名词，整体选择太少，房子总体情况偏差，在其他城市算老破小的房子，拿到北京变成了“次新”。接近60平方米的一室一厅，挂牌价262万元。
实地去看房，中介从客厅窗户一脚迈出去，说有个楼下底商的楼顶，能当露台用。“在北京这种寸土寸金的地方，有个免费大露台”，聆溪本来就很心动，又听见中介说，房主是2018年房价顶峰买的，花了280万元，现在的价格已经亏了，聆溪瞬间很感慨：“天呐，人家都亏了，我还不抢干啥？”她想砍价到250万元，谈了几个回合，房主觉得降得太多，索性下架，先不卖了。
前脚，事情黄了，后脚，聆溪感染了甲流，病得很严重，有两周她在家休息，没办法出门看房。等身体痊愈，再走出家门，风向突变，那个和义街道的“老破小”从250万元降到了200万元出头，而更靠近市中心的南三环木樨园，出现了报价220万元的房子。聆溪很惊喜：“发生了什么？又省了几十万？”
时间流逝，她踩盘的“包围圈”越来越小，从周边的远郊逐渐来到五环，甚至四环、三环，有种“农村包围城市”的感觉。她的要求也越来越高，除了总价150万元，她的预期还加了一条——得是两居室。
“等等党”数量不少，因为大家都很难预估，北京的房价会不会继续下降。总价低的老破小，最接近房子居住属性的本质，买卖双方一个站在房子里面，一个站在房子外，在博弈中不断试探北京房产市场的底价。
自从打算“极限买房”，聆溪认识了不少网友，她拉了一个房产交流群，大家目标和预算相似，200万元以内，在北京上车。“继续等”是群里的主流声音。有人说，朋友年初买房，现在已经赔了20万元不止。还有人去年4月看到挂牌290万元的房子，最近190万元成交，差了100万元。大家都说，“只要胆子大，就能省一年工资”，“再大一点，再省一年”。
在特定的环境下，还会产生一种微妙的感觉，“比起买卖不成，更可怕的是买家爽快答应”。一位群友最近看中了一套房，出价180万元，中介马上打电话给卖家，拦都拦不住。卖家说考虑考虑，这位群友失眠了3天。听说卖家不同意的时候，群友才如释重负。
经不住房价下跌，在房产App上，很多房子显示停售、下架。深耕定福庄片区的房产经纪人李明说，有一些房主，不打算再卖房子是因为觉得早晚还能涨回来，等市场稳定了再上架。还有一些房子，由卖转租，房主们都觉得，少操点心，先赚点房租再说吧。
一张入场券
房子虽然只有20平方米，但橙子自己在卧室里打了个隔断，用黑色边框的复古玻璃窗，隔出一个小客厅，塞下了沙发、柜子还有自己喜欢的绿植。温馨的小家，足以容纳她在北京的生活。
橙子是小镇姑娘，高中开始住校，在那之后，人生里所有的重大决定，都是自己一个人决策，家人很难帮到她什么。大学毕业后，她曾在体制内工作，被分配到了广西，那份工作格外安稳，但一眼就能看到头，思来想去，还是回了北京。
北京很多时候是包容的，尊重她35岁不结婚，让她交到志同道合的朋友，给了她一份有意思的工作，只是没办法给她一个物美价廉的家。租来的房子，毕竟不是自己的，北漂的孤单在很多时候会被出租屋的狭小放大。有一年新年，橙子没回老家，在北京做了个手术。大年初二，外面张灯结彩，家人团圆，她一个人去了什刹海。远方的白塔被冬末的枯枝掩映，她看着蓝色的水面，静静地发了会儿呆。
在这些时刻，房子承载了更多的含义。它是安全感和归属感的具象，是回不去老家、也留不在北京的人一直渴望的栖息之所。
如今，橙子终于可以留下来了。买房之后，她觉得“幸福感拉满”，连老家的父母在催婚的时候，一想到“毕竟在北京有房了，好像也挺不错”，都收回了话头。
佳佳从事建筑设计工作，总是出差，一次出去几个月，“今天去山西，明天去宁夏，一直都是在外面漂着的感觉”。他租的房子不大，已经变成了存放物品的仓库。这种生活状态很难交到朋友，周围都是有竞争关系的同事，项目结束，就失去了联系。平时想打个麻将，都找不到人。
但买了房子之后，寂寞的感受几乎消失了。装修了几个月，他最近搬进了新家，开始疯狂网购，每天收、拆几十个快递，非常充实。他想，再怎么孤单，还有属于自己的电视、沙发、空调，以及这座房子陪着他。
只是，这份安全感的价格非常高昂。买房之前，姜柠犹豫过，大家都说买涨不买跌，现在入手，会不会扭头就跌个十几万元？到时候，自己能不能坦然接受？后来，她看到一位经济学教授分享自己买房的心路历程：他知道房价在跌，但依然决定买，因为只有买房能给自己想要的生活。“它不是一个理性的决策，但人在现实当中活着，肯定不能光有理性，还有情感，很大一部分的幸福感，需要房子来满足。”
姜柠这么理解，自己付的房贷，是每个月房子带来的安全感的价格，而首付的70万元，是在北京扎根的入场券。她依然觉得幸运，毕竟，入场券的价格降下来了。
害怕亏钱，又非常渴望一个属于自己的家，聆溪在矛盾中继续等待。她有时也想，“以前大家都觉得必须得有个房子，就是要付出全部的代价，掏空6个钱包也要凑上去，但现在，更多人会考虑这个东西到底值不值得。”她算了笔账，一个人一年存10万元，存20年，才能买一个北京的老破小。未来并不确定，如果自己收入骤减、被裁员，那她宁可让孩子回老家上学。
无论如何，能在北京买房，给了这一代北漂更多希望。有一位女孩给橙子留言，自己拿到了一个北京工作的offer，但一直在纠结要不要入职。她是外地人，不想结婚，对婚恋没有太多的兴趣。她只是害怕，靠自己没办法留在北京。但看到橙子买房的经历，她开始觉得，“原来北京也有我能够得上的房子，未来我工作几年，也可以奋斗出来一套小房子”。
还有一位阿姨，说女儿要去北京上学，本来很担心女儿毕业后生活压力大，如今她计划，“我以后也给她买一个这样的小房子，让她自己住，等到结婚，再卖出去”。
唯一的问题，还是房价会不会继续下跌，以及买回来的老破小，如果有一天想置换，还能不能卖出一个自己能接受的价格。最近，佳佳卸载了看房软件。他再也不想打开了，因为上一次打开，明晃晃的数字已经告诉他，自己的房子在3个月时间内跌了10万元——这，相当于他一年的存款。
（文中人物均为化名。）
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2025-10-26 11:05
社会与生活
花100万，在北京五环内买房的年轻人
花100万，在北京五环内买房的年轻人
这一代年轻人，错过了房价飞涨的红利期，也没赶上互联网风口大规模造富的好时候，但终于等来了房价下跌。
徐晴
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北京极高的房价、严格的购房限制，一度把很多北漂卡在购房的门外。但政策的松动和楼市的跌宕，让更多200万元以下的房子开始在市场流通。就像茫茫大海上出现了一叶小舟，奋力泅渡的人们决定以最快速度抓住它。
这一代年轻人，错过了房价飞涨的红利期，也没赶上互联网风口大规模造富的好时候，但终于等来了房价下跌。
105万，26平方米
从决定在北京买房，到签约买下一套总价105万、建筑面积26平方米的房子，橙子只用了3天。
那是一套位于石景山区的一居室，二层，实际的使用面积只有19平方米，整个房子可能都没有一个100平方米两居室的主卧大。跟着中介去看房时，橙子记得，完全可以用“尽收眼底”来形容，“一进门，只有一个特别小的厨房，特别小的卫生间，然后就是卧室”。
想买房的心，萌发在2024年的4月末。伴随着春天来临的，是房价下跌的消息。橙子35岁，未婚，在一家企业工作，月薪一万多元，攒下了40多万元的积蓄，却“从没想过能在北京买房”。
但当周围人都在讨论“房价降了”，橙子也下载了房产App，加了几位中介。对方按照她的预算——首付40万，开始寻找适合一个单身女性自住的一室一厅，推荐了几套，要么远，要么贵，直到这套小房子出现在手机屏幕上，她心动了。
看房的那天，橙子也犹豫过，她特意在社交媒体上发帖询问：五环边，20平方米，总价100万，单身女能上车吗？
有网友提醒她：“暗卫有点难受，再挑挑吧”“五环边上的20平（方米），还能置换掉吗？”或者是“再稍微攒攒（钱），买个有室有厅的”。但橙子没管那么多，当天签约。事实上，这是她唯一去线下看过的房。
橙子超出想象的迅速决策，来自颠覆了绝大多数人认知的巨大变化——过去的20年里，北京的房价没有跌过。无论是开发商、房产中介，还是投资或刚需的买卖双方都坚信，作为集教育、医疗、就业资源于一体的政治文化中心，就算全国其他城市的房价都跌了，北京也不会跌。但自2023年下半年开始，北京房市的降价潮袭来，这份信念也被打破。
说不上哪里跌得更多。每平方米十几万元的学区房，降到10万元以内，几个月里，业主浮亏上百万元。位于城市黄金地段的小房子，以前总价至少600万元，如今300多万也能买。还有不少老破小、次新房的单价跌到了3万元左右，一些人口密集的社区，比如天通苑，以及通州的很多小区，单价甚至来到了2万-3万元的区间——这也意味着，在北京买下一个50-60平方米的房子，很可能总价不超过200万元。
促进房产交易的政策也不断出台。从2023年到现在，北京首套房首付比例被调低，房贷利率也有过下调，改造过的老房子，公积金贷款的年限变长，这些共同指向，拥有一套房子的成本都在降低；后来，针对二孩家庭、京籍多子女家庭的购房政策也有变化，公积金贷款额度上浮，契税政策调整。限购也被一点点放开，到2025年，没有北京户口的人，只要在五环内公司上班并交够3年社保，也有资格在北京买房。
原本，北京极高的房价、严格的购房限制，一度把很多北漂卡在购房的门外。但政策的松动和楼市的跌宕，让更多200万元以下的房子开始在市场流通。就像茫茫大海上出现了一叶小舟，奋力泅渡的人们决定以最快速度抓住它。
90后聆溪和丈夫从没想过，自己能在北京买房。2018年结婚时，他们刚毕业不久，两个人月薪加起来才一万多元。全国各地的房价从2015年开始涨，北京涨势尤其凶猛，在他们需要婚房的时候，“眼睁睁地瞅着房价已经上去了，到了你够不着的地方”。
后来，公婆出了首付，聆溪和丈夫还贷款，在老家天津买下一套总价100万元的房子。当时，周围不少同龄人跟他们一样放弃了北京，心态也是相似的：“我先在老家买一个，至少先占上一个，等到以后涨了，再把它卖掉。”
这是一代北漂相似的困境：在北京租房，在老家买房，房子并不跟着人走。到2023年底，房价开始下跌，聆溪很敏锐地意识到，自己或许有钱在北京买房了。她和丈夫赶紧回天津卖房，没想到，因为从没住过，夫妻俩甚至忘了房子到底在哪个单元，摸了半天才找到。
卖得及时，那套房没有亏，当年100万元买下来，2023年底140万元卖掉了。拿到这笔钱，聆溪给自己定了一个“在北京极限买房”的目标：总预算150万元，在北京4.5环内买一个小两居。她确信自己的目标可以实现。
这一代年轻人，错过了房价飞涨的红利期，也没赶上互联网风口大规模造富的好时候，但终于等来了房价下跌。在通州，95后男孩佳佳买下了一个总价148万元、建筑面积57平方米的房子，虽然位于顶层、没有电梯，但他不打算结婚、生小孩，目前也不考虑让父母来北京养老。
27岁的姜柠，也在今年拿出自己工作5年的存款，还有父母资助的几十万元，买下了一套总价170万元的房子。它在二环边上，离地铁10号线很近，还是朝南的中楼层。虽然只有40平方米，但这是她和父母未来规划的重要一步，房子买完，父母都从老家转移到了北京，相当于“举家在首都定居”。
不一样的心态
在北京五环内，挂牌价100多万元的房子，几乎都有硬伤。
佳佳实地踩过几百个楼盘，他总结，城区里，价格洼地就那几个：通州、南三环、四环，比如角门一带，东五环外的定福庄，东三环外靠近四环的甜水园……卖得便宜的房子，必然是老破小，面积小不说，想有电梯更是种奢侈。在这里，每一寸阳光都标好了价格，这些房子也大多朝西、朝东，不是南北通透。卫生间没有窗户是常态，有一些房子，甚至厨房和客厅都没有窗子，白天在家也需要开灯。
而挂牌价在150万-200万元区间、50-60平方米的房子，一般是家属楼、老社区，几十年前的典型户型：长条形，南北两个卧室之间能隔10米，客厅小或者没有客厅——因为当时的人们对房子的核心需求，主要就是睡觉。
深耕定福庄片区的房产中介李明告诉每日人物，长条户型、50平方米的房子是上世纪八九十年代的主力户型，也是最近这半年里他所在板块成交量最高的户型，成交总价大多在160万元左右。
至于更便宜的房子，要么是步梯顶层，有漏雨的风险；要么户型奇葩，是传说中的“钻石房”“三角房”；要么不满五唯一（指产权人在本省、自治区、直辖市范围内仅有一套住房且房产证取得时间满五年），甚至不满二唯一，增值税和契税高。这几年突出的一个趋势是，不少流通在市面上的房子还有抵押贷款，这多少意味着原房主经济遇困。
在北京五环内买100多万元房子的年轻人，一般不属于高收入群体。橙子和佳佳都在国企工作，月薪一万多元。姜柠在互联网行业，年薪20万元左右。聆溪在互联网公司做产品经理，丈夫在出版社做运营，家庭总收入高一些，但有育儿和养老压力。
已经买房的人，大多是付几十万元首付，然后背上100万元左右的房贷。橙子首付40万元，每月还贷3000多元，恰好约等于和别人合租一个主卧的价格。姜柠的房贷更多一些，每个月6000多元。她这样说服自己买房，“如果房贷和我单独租房的价格差不多的话，那就比较合适。我从现在租房租到60岁，可能要花的钱，大约就等于一两百万元，买了房我还能落一房子。”
资产有限，一辈子可能只买这一次房，没有试错空间，房子比婚姻更牢固地捆绑在他们身上。但可选范围内的房子，各有各的缺点。选房子时，他们的心态跟主流买房人群不一样，得有种孤注一掷的决心，更加谨慎地挑选，在“矬子里面拔大个儿”。
为了筛选出合适的房子，佳佳前后看了200多套房。有一天，他集中看了20套没有电梯的老破小，“爬走了三个中介”—— 怕1个中介累着，他约了3个中介轮流带着他爬楼。几百层楼梯爬完，腿已经不是自己的了，累得他第二天一觉睡到了下午一点。
过度的谨慎，让他们有时错过“梦中情房”。有一套格局不太好但采光很不错的房子，报价139万元，佳佳想了一下午，“要不我就定了吧，毕竟这么便宜”，下午中介就告诉他，103万成交了。卡着一次新政策颁布，佳佳记得，“我上午刚看完，下午就告诉我卖掉了”，看一套房子就卖一套房子，中介都称赞他是卖房吉祥物。
佳佳逐渐接受了现实——性价比高的“捡漏房”，自己很难买到。“把这些年的积蓄全都拿出去的时候，就会再三思虑。有犹豫的时间，别人已经被很果断出手了。”
好在，这一波打算花100多万元上车的年轻人，暂时也没有生孩子的预期，不需要考虑买两居室还是三居室，更不用买有学区属性的高溢价房子，40-50平方米的一居室，就能满足自住需求。佳佳开了个玩笑，“可能不想结婚生子的人，恰好也没有那么多钱。”
到这个时候，搞清楚自己到底能接受什么，不能接受什么，就可以了。佳佳喜欢南北通透的房子，空气能对流的，卧室一定要在南边，“睁眼就能看到太阳那种，心情会很好”。最好是大一居，能隔出一个衣帽间。至于户型是底层还是顶层，他倒不怎么在乎，因为“200平（方米）以下不谈风水，200万以下不介意楼层”。
相较于户型、格局、几室几厅，离地铁站近、周边有商场和丰富的外卖选项，才是他们最在乎的。
橙子的房子虽然小，但走路5分钟就是1号线的地铁站。小区楼下有菜市场和超市，离家500米以内，还有两家幼儿园，一间卫生室。再远一点，3公里外有京西大悦城和山姆会员店，“生活需要的全都有”。进城也很方便，到王府井只要半个小时。她在朝阳工作，“在朝阳是很忙碌的状态，但是回到石景山，身心都放松，很安静”。
博弈
花100多万元在北京买房的人，还可以分为几个批次。
第一批，是房价刚开始下跌时就迅速抄底的。比如橙子，从看房到买房，只花了3天，总价合适，房贷还得起，立刻上车，之后就火速装修、入住。第二批，是踩盘一段时间，精挑细选之后谨慎上车的，就像快要成为房产专家的佳佳。
还有一批人，是一直在观望的“等等党”。房价下跌的周期里，“等等党”不少，但准备买100多万房子的人因为预算低，如果碰上几十万元的起落，带来的影响比别人更大。或许等一阵，同样预算条件下，能买得起的地段和户型都能迎来质的飞跃，因此，他们愿意等的时间，也比别人更长。
聆溪启动北京看房的时间，比卖掉天津的房子还要更早一点。2023年初，她先考虑北京远郊、周边，比如房山、顺义，以及固安、燕郊，去踩盘，一不小心就能看见“这么近，那么美，周末到河北”的标语。远的房子也不便宜。当时，一个房山附近的回迁房楼盘，楼群密集，一栋楼30多层，仿佛鸽子窝，“这样也要报200（万元）出头的价格”，完全超出了她的预算。
等拿到卖房钱，2023年底，她把总价提到200万-300万元区间，发现丰台南四环一个叫和义街道的地方，北京南站再往南一些，是个价格洼地。50多平方米的老破小，报价280万元。过去一看，像城乡结合部，只有一个很小的商圈，孤零零地开着一家蜜雪冰城。
走进房产中介的门店，她心情澎湃，“拿着卖天津房子的钱，有一种突然间暴富的感觉，心里还挺自信的，终于能在北京买房了”。但跟店员说出预算后，接待她的店员没接话，扭头喊另一位同事过来，“这儿有一个看小房子的”，对方把“小房子”读得很重。
除了和义街道的老破小，中介还带着聆溪看了一套附近2004年建的次新房——“次新”是北京房市的特色名词，整体选择太少，房子总体情况偏差，在其他城市算老破小的房子，拿到北京变成了“次新”。接近60平方米的一室一厅，挂牌价262万元。
实地去看房，中介从客厅窗户一脚迈出去，说有个楼下底商的楼顶，能当露台用。“在北京这种寸土寸金的地方，有个免费大露台”，聆溪本来就很心动，又听见中介说，房主是2018年房价顶峰买的，花了280万元，现在的价格已经亏了，聆溪瞬间很感慨：“天呐，人家都亏了，我还不抢干啥？”她想砍价到250万元，谈了几个回合，房主觉得降得太多，索性下架，先不卖了。
前脚，事情黄了，后脚，聆溪感染了甲流，病得很严重，有两周她在家休息，没办法出门看房。等身体痊愈，再走出家门，风向突变，那个和义街道的“老破小”从250万元降到了200万元出头，而更靠近市中心的南三环木樨园，出现了报价220万元的房子。聆溪很惊喜：“发生了什么？又省了几十万？”
时间流逝，她踩盘的“包围圈”越来越小，从周边的远郊逐渐来到五环，甚至四环、三环，有种“农村包围城市”的感觉。她的要求也越来越高，除了总价150万元，她的预期还加了一条——得是两居室。
“等等党”数量不少，因为大家都很难预估，北京的房价会不会继续下降。总价低的老破小，最接近房子居住属性的本质，买卖双方一个站在房子里面，一个站在房子外，在博弈中不断试探北京房产市场的底价。
自从打算“极限买房”，聆溪认识了不少网友，她拉了一个房产交流群，大家目标和预算相似，200万元以内，在北京上车。“继续等”是群里的主流声音。有人说，朋友年初买房，现在已经赔了20万元不止。还有人去年4月看到挂牌290万元的房子，最近190万元成交，差了100万元。大家都说，“只要胆子大，就能省一年工资”，“再大一点，再省一年”。
在特定的环境下，还会产生一种微妙的感觉，“比起买卖不成，更可怕的是买家爽快答应”。一位群友最近看中了一套房，出价180万元，中介马上打电话给卖家，拦都拦不住。卖家说考虑考虑，这位群友失眠了3天。听说卖家不同意的时候，群友才如释重负。
经不住房价下跌，在房产App上，很多房子显示停售、下架。深耕定福庄片区的房产经纪人李明说，有一些房主，不打算再卖房子是因为觉得早晚还能涨回来，等市场稳定了再上架。还有一些房子，由卖转租，房主们都觉得，少操点心，先赚点房租再说吧。
一张入场券
房子虽然只有20平方米，但橙子自己在卧室里打了个隔断，用黑色边框的复古玻璃窗，隔出一个小客厅，塞下了沙发、柜子还有自己喜欢的绿植。温馨的小家，足以容纳她在北京的生活。
橙子是小镇姑娘，高中开始住校，在那之后，人生里所有的重大决定，都是自己一个人决策，家人很难帮到她什么。大学毕业后，她曾在体制内工作，被分配到了广西，那份工作格外安稳，但一眼就能看到头，思来想去，还是回了北京。
北京很多时候是包容的，尊重她35岁不结婚，让她交到志同道合的朋友，给了她一份有意思的工作，只是没办法给她一个物美价廉的家。租来的房子，毕竟不是自己的，北漂的孤单在很多时候会被出租屋的狭小放大。有一年新年，橙子没回老家，在北京做了个手术。大年初二，外面张灯结彩，家人团圆，她一个人去了什刹海。远方的白塔被冬末的枯枝掩映，她看着蓝色的水面，静静地发了会儿呆。
在这些时刻，房子承载了更多的含义。它是安全感和归属感的具象，是回不去老家、也留不在北京的人一直渴望的栖息之所。
如今，橙子终于可以留下来了。买房之后，她觉得“幸福感拉满”，连老家的父母在催婚的时候，一想到“毕竟在北京有房了，好像也挺不错”，都收回了话头。
佳佳从事建筑设计工作，总是出差，一次出去几个月，“今天去山西，明天去宁夏，一直都是在外面漂着的感觉”。他租的房子不大，已经变成了存放物品的仓库。这种生活状态很难交到朋友，周围都是有竞争关系的同事，项目结束，就失去了联系。平时想打个麻将，都找不到人。
但买了房子之后，寂寞的感受几乎消失了。装修了几个月，他最近搬进了新家，开始疯狂网购，每天收、拆几十个快递，非常充实。他想，再怎么孤单，还有属于自己的电视、沙发、空调，以及这座房子陪着他。
只是，这份安全感的价格非常高昂。买房之前，姜柠犹豫过，大家都说买涨不买跌，现在入手，会不会扭头就跌个十几万元？到时候，自己能不能坦然接受？后来，她看到一位经济学教授分享自己买房的心路历程：他知道房价在跌，但依然决定买，因为只有买房能给自己想要的生活。“它不是一个理性的决策，但人在现实当中活着，肯定不能光有理性，还有情感，很大一部分的幸福感，需要房子来满足。”
姜柠这么理解，自己付的房贷，是每个月房子带来的安全感的价格，而首付的70万元，是在北京扎根的入场券。她依然觉得幸运，毕竟，入场券的价格降下来了。
害怕亏钱，又非常渴望一个属于自己的家，聆溪在矛盾中继续等待。她有时也想，“以前大家都觉得必须得有个房子，就是要付出全部的代价，掏空6个钱包也要凑上去，但现在，更多人会考虑这个东西到底值不值得。”她算了笔账，一个人一年存10万元，存20年，才能买一个北京的老破小。未来并不确定，如果自己收入骤减、被裁员，那她宁可让孩子回老家上学。
无论如何，能在北京买房，给了这一代北漂更多希望。有一位女孩给橙子留言，自己拿到了一个北京工作的offer，但一直在纠结要不要入职。她是外地人，不想结婚，对婚恋没有太多的兴趣。她只是害怕，靠自己没办法留在北京。但看到橙子买房的经历，她开始觉得，“原来北京也有我能够得上的房子，未来我工作几年，也可以奋斗出来一套小房子”。
还有一位阿姨，说女儿要去北京上学，本来很担心女儿毕业后生活压力大，如今她计划，“我以后也给她买一个这样的小房子，让她自己住，等到结婚，再卖出去”。
唯一的问题，还是房价会不会继续下跌，以及买回来的老破小，如果有一天想置换，还能不能卖出一个自己能接受的价格。最近，佳佳卸载了看房软件。他再也不想打开了，因为上一次打开，明晃晃的数字已经告诉他，自己的房子在3个月时间内跌了10万元——这，相当于他一年的存款。
（文中人物均为化名。）
这一代年轻人，错过了房价飞涨的红利期，也没赶上互联网风口大规模造富的好时候，但终于等来了房价下跌。
105万，26平方米
从决定在北京买房，到签约买下一套总价105万、建筑面积26平方米的房子，橙子只用了3天。
那是一套位于石景山区的一居室，二层，实际的使用面积只有19平方米，整个房子可能都没有一个100平方米两居室的主卧大。跟着中介去看房时，橙子记得，完全可以用“尽收眼底”来形容，“一进门，只有一个特别小的厨房，特别小的卫生间，然后就是卧室”。
想买房的心，萌发在2024年的4月末。伴随着春天来临的，是房价下跌的消息。橙子35岁，未婚，在一家企业工作，月薪一万多元，攒下了40多万元的积蓄，却“从没想过能在北京买房”。
但当周围人都在讨论“房价降了”，橙子也下载了房产App，加了几位中介。对方按照她的预算——首付40万，开始寻找适合一个单身女性自住的一室一厅，推荐了几套，要么远，要么贵，直到这套小房子出现在手机屏幕上，她心动了。
看房的那天，橙子也犹豫过，她特意在社交媒体上发帖询问：五环边，20平方米，总价100万，单身女能上车吗？
有网友提醒她：“暗卫有点难受，再挑挑吧”“五环边上的20平（方米），还能置换掉吗？”或者是“再稍微攒攒（钱），买个有室有厅的”。但橙子没管那么多，当天签约。事实上，这是她唯一去线下看过的房。
橙子超出想象的迅速决策，来自颠覆了绝大多数人认知的巨大变化——过去的20年里，北京的房价没有跌过。无论是开发商、房产中介，还是投资或刚需的买卖双方都坚信，作为集教育、医疗、就业资源于一体的政治文化中心，就算全国其他城市的房价都跌了，北京也不会跌。但自2023年下半年开始，北京房市的降价潮袭来，这份信念也被打破。
说不上哪里跌得更多。每平方米十几万元的学区房，降到10万元以内，几个月里，业主浮亏上百万元。位于城市黄金地段的小房子，以前总价至少600万元，如今300多万也能买。还有不少老破小、次新房的单价跌到了3万元左右，一些人口密集的社区，比如天通苑，以及通州的很多小区，单价甚至来到了2万-3万元的区间——这也意味着，在北京买下一个50-60平方米的房子，很可能总价不超过200万元。
促进房产交易的政策也不断出台。从2023年到现在，北京首套房首付比例被调低，房贷利率也有过下调，改造过的老房子，公积金贷款的年限变长，这些共同指向，拥有一套房子的成本都在降低；后来，针对二孩家庭、京籍多子女家庭的购房政策也有变化，公积金贷款额度上浮，契税政策调整。限购也被一点点放开，到2025年，没有北京户口的人，只要在五环内公司上班并交够3年社保，也有资格在北京买房。
原本，北京极高的房价、严格的购房限制，一度把很多北漂卡在购房的门外。但政策的松动和楼市的跌宕，让更多200万元以下的房子开始在市场流通。就像茫茫大海上出现了一叶小舟，奋力泅渡的人们决定以最快速度抓住它。
90后聆溪和丈夫从没想过，自己能在北京买房。2018年结婚时，他们刚毕业不久，两个人月薪加起来才一万多元。全国各地的房价从2015年开始涨，北京涨势尤其凶猛，在他们需要婚房的时候，“眼睁睁地瞅着房价已经上去了，到了你够不着的地方”。
后来，公婆出了首付，聆溪和丈夫还贷款，在老家天津买下一套总价100万元的房子。当时，周围不少同龄人跟他们一样放弃了北京，心态也是相似的：“我先在老家买一个，至少先占上一个，等到以后涨了，再把它卖掉。”
这是一代北漂相似的困境：在北京租房，在老家买房，房子并不跟着人走。到2023年底，房价开始下跌，聆溪很敏锐地意识到，自己或许有钱在北京买房了。她和丈夫赶紧回天津卖房，没想到，因为从没住过，夫妻俩甚至忘了房子到底在哪个单元，摸了半天才找到。
卖得及时，那套房没有亏，当年100万元买下来，2023年底140万元卖掉了。拿到这笔钱，聆溪给自己定了一个“在北京极限买房”的目标：总预算150万元，在北京4.5环内买一个小两居。她确信自己的目标可以实现。
这一代年轻人，错过了房价飞涨的红利期，也没赶上互联网风口大规模造富的好时候，但终于等来了房价下跌。在通州，95后男孩佳佳买下了一个总价148万元、建筑面积57平方米的房子，虽然位于顶层、没有电梯，但他不打算结婚、生小孩，目前也不考虑让父母来北京养老。
27岁的姜柠，也在今年拿出自己工作5年的存款，还有父母资助的几十万元，买下了一套总价170万元的房子。它在二环边上，离地铁10号线很近，还是朝南的中楼层。虽然只有40平方米，但这是她和父母未来规划的重要一步，房子买完，父母都从老家转移到了北京，相当于“举家在首都定居”。
不一样的心态
在北京五环内，挂牌价100多万元的房子，几乎都有硬伤。
佳佳实地踩过几百个楼盘，他总结，城区里，价格洼地就那几个：通州、南三环、四环，比如角门一带，东五环外的定福庄，东三环外靠近四环的甜水园……卖得便宜的房子，必然是老破小，面积小不说，想有电梯更是种奢侈。在这里，每一寸阳光都标好了价格，这些房子也大多朝西、朝东，不是南北通透。卫生间没有窗户是常态，有一些房子，甚至厨房和客厅都没有窗子，白天在家也需要开灯。
而挂牌价在150万-200万元区间、50-60平方米的房子，一般是家属楼、老社区，几十年前的典型户型：长条形，南北两个卧室之间能隔10米，客厅小或者没有客厅——因为当时的人们对房子的核心需求，主要就是睡觉。
深耕定福庄片区的房产中介李明告诉每日人物，长条户型、50平方米的房子是上世纪八九十年代的主力户型，也是最近这半年里他所在板块成交量最高的户型，成交总价大多在160万元左右。
至于更便宜的房子，要么是步梯顶层，有漏雨的风险；要么户型奇葩，是传说中的“钻石房”“三角房”；要么不满五唯一（指产权人在本省、自治区、直辖市范围内仅有一套住房且房产证取得时间满五年），甚至不满二唯一，增值税和契税高。这几年突出的一个趋势是，不少流通在市面上的房子还有抵押贷款，这多少意味着原房主经济遇困。
在北京五环内买100多万元房子的年轻人，一般不属于高收入群体。橙子和佳佳都在国企工作，月薪一万多元。姜柠在互联网行业，年薪20万元左右。聆溪在互联网公司做产品经理，丈夫在出版社做运营，家庭总收入高一些，但有育儿和养老压力。
已经买房的人，大多是付几十万元首付，然后背上100万元左右的房贷。橙子首付40万元，每月还贷3000多元，恰好约等于和别人合租一个主卧的价格。姜柠的房贷更多一些，每个月6000多元。她这样说服自己买房，“如果房贷和我单独租房的价格差不多的话，那就比较合适。我从现在租房租到60岁，可能要花的钱，大约就等于一两百万元，买了房我还能落一房子。”
资产有限，一辈子可能只买这一次房，没有试错空间，房子比婚姻更牢固地捆绑在他们身上。但可选范围内的房子，各有各的缺点。选房子时，他们的心态跟主流买房人群不一样，得有种孤注一掷的决心，更加谨慎地挑选，在“矬子里面拔大个儿”。
为了筛选出合适的房子，佳佳前后看了200多套房。有一天，他集中看了20套没有电梯的老破小，“爬走了三个中介”—— 怕1个中介累着，他约了3个中介轮流带着他爬楼。几百层楼梯爬完，腿已经不是自己的了，累得他第二天一觉睡到了下午一点。
过度的谨慎，让他们有时错过“梦中情房”。有一套格局不太好但采光很不错的房子，报价139万元，佳佳想了一下午，“要不我就定了吧，毕竟这么便宜”，下午中介就告诉他，103万成交了。卡着一次新政策颁布，佳佳记得，“我上午刚看完，下午就告诉我卖掉了”，看一套房子就卖一套房子，中介都称赞他是卖房吉祥物。
佳佳逐渐接受了现实——性价比高的“捡漏房”，自己很难买到。“把这些年的积蓄全都拿出去的时候，就会再三思虑。有犹豫的时间，别人已经被很果断出手了。”
好在，这一波打算花100多万元上车的年轻人，暂时也没有生孩子的预期，不需要考虑买两居室还是三居室，更不用买有学区属性的高溢价房子，40-50平方米的一居室，就能满足自住需求。佳佳开了个玩笑，“可能不想结婚生子的人，恰好也没有那么多钱。”
到这个时候，搞清楚自己到底能接受什么，不能接受什么，就可以了。佳佳喜欢南北通透的房子，空气能对流的，卧室一定要在南边，“睁眼就能看到太阳那种，心情会很好”。最好是大一居，能隔出一个衣帽间。至于户型是底层还是顶层，他倒不怎么在乎，因为“200平（方米）以下不谈风水，200万以下不介意楼层”。
相较于户型、格局、几室几厅，离地铁站近、周边有商场和丰富的外卖选项，才是他们最在乎的。
橙子的房子虽然小，但走路5分钟就是1号线的地铁站。小区楼下有菜市场和超市，离家500米以内，还有两家幼儿园，一间卫生室。再远一点，3公里外有京西大悦城和山姆会员店，“生活需要的全都有”。进城也很方便，到王府井只要半个小时。她在朝阳工作，“在朝阳是很忙碌的状态，但是回到石景山，身心都放松，很安静”。
博弈
花100多万元在北京买房的人，还可以分为几个批次。
第一批，是房价刚开始下跌时就迅速抄底的。比如橙子，从看房到买房，只花了3天，总价合适，房贷还得起，立刻上车，之后就火速装修、入住。第二批，是踩盘一段时间，精挑细选之后谨慎上车的，就像快要成为房产专家的佳佳。
还有一批人，是一直在观望的“等等党”。房价下跌的周期里，“等等党”不少，但准备买100多万房子的人因为预算低，如果碰上几十万元的起落，带来的影响比别人更大。或许等一阵，同样预算条件下，能买得起的地段和户型都能迎来质的飞跃，因此，他们愿意等的时间，也比别人更长。
聆溪启动北京看房的时间，比卖掉天津的房子还要更早一点。2023年初，她先考虑北京远郊、周边，比如房山、顺义，以及固安、燕郊，去踩盘，一不小心就能看见“这么近，那么美，周末到河北”的标语。远的房子也不便宜。当时，一个房山附近的回迁房楼盘，楼群密集，一栋楼30多层，仿佛鸽子窝，“这样也要报200（万元）出头的价格”，完全超出了她的预算。
等拿到卖房钱，2023年底，她把总价提到200万-300万元区间，发现丰台南四环一个叫和义街道的地方，北京南站再往南一些，是个价格洼地。50多平方米的老破小，报价280万元。过去一看，像城乡结合部，只有一个很小的商圈，孤零零地开着一家蜜雪冰城。
走进房产中介的门店，她心情澎湃，“拿着卖天津房子的钱，有一种突然间暴富的感觉，心里还挺自信的，终于能在北京买房了”。但跟店员说出预算后，接待她的店员没接话，扭头喊另一位同事过来，“这儿有一个看小房子的”，对方把“小房子”读得很重。
除了和义街道的老破小，中介还带着聆溪看了一套附近2004年建的次新房——“次新”是北京房市的特色名词，整体选择太少，房子总体情况偏差，在其他城市算老破小的房子，拿到北京变成了“次新”。接近60平方米的一室一厅，挂牌价262万元。
实地去看房，中介从客厅窗户一脚迈出去，说有个楼下底商的楼顶，能当露台用。“在北京这种寸土寸金的地方，有个免费大露台”，聆溪本来就很心动，又听见中介说，房主是2018年房价顶峰买的，花了280万元，现在的价格已经亏了，聆溪瞬间很感慨：“天呐，人家都亏了，我还不抢干啥？”她想砍价到250万元，谈了几个回合，房主觉得降得太多，索性下架，先不卖了。
前脚，事情黄了，后脚，聆溪感染了甲流，病得很严重，有两周她在家休息，没办法出门看房。等身体痊愈，再走出家门，风向突变，那个和义街道的“老破小”从250万元降到了200万元出头，而更靠近市中心的南三环木樨园，出现了报价220万元的房子。聆溪很惊喜：“发生了什么？又省了几十万？”
时间流逝，她踩盘的“包围圈”越来越小，从周边的远郊逐渐来到五环，甚至四环、三环，有种“农村包围城市”的感觉。她的要求也越来越高，除了总价150万元，她的预期还加了一条——得是两居室。
“等等党”数量不少，因为大家都很难预估，北京的房价会不会继续下降。总价低的老破小，最接近房子居住属性的本质，买卖双方一个站在房子里面，一个站在房子外，在博弈中不断试探北京房产市场的底价。
自从打算“极限买房”，聆溪认识了不少网友，她拉了一个房产交流群，大家目标和预算相似，200万元以内，在北京上车。“继续等”是群里的主流声音。有人说，朋友年初买房，现在已经赔了20万元不止。还有人去年4月看到挂牌290万元的房子，最近190万元成交，差了100万元。大家都说，“只要胆子大，就能省一年工资”，“再大一点，再省一年”。
在特定的环境下，还会产生一种微妙的感觉，“比起买卖不成，更可怕的是买家爽快答应”。一位群友最近看中了一套房，出价180万元，中介马上打电话给卖家，拦都拦不住。卖家说考虑考虑，这位群友失眠了3天。听说卖家不同意的时候，群友才如释重负。
经不住房价下跌，在房产App上，很多房子显示停售、下架。深耕定福庄片区的房产经纪人李明说，有一些房主，不打算再卖房子是因为觉得早晚还能涨回来，等市场稳定了再上架。还有一些房子，由卖转租，房主们都觉得，少操点心，先赚点房租再说吧。
一张入场券
房子虽然只有20平方米，但橙子自己在卧室里打了个隔断，用黑色边框的复古玻璃窗，隔出一个小客厅，塞下了沙发、柜子还有自己喜欢的绿植。温馨的小家，足以容纳她在北京的生活。
橙子是小镇姑娘，高中开始住校，在那之后，人生里所有的重大决定，都是自己一个人决策，家人很难帮到她什么。大学毕业后，她曾在体制内工作，被分配到了广西，那份工作格外安稳，但一眼就能看到头，思来想去，还是回了北京。
北京很多时候是包容的，尊重她35岁不结婚，让她交到志同道合的朋友，给了她一份有意思的工作，只是没办法给她一个物美价廉的家。租来的房子，毕竟不是自己的，北漂的孤单在很多时候会被出租屋的狭小放大。有一年新年，橙子没回老家，在北京做了个手术。大年初二，外面张灯结彩，家人团圆，她一个人去了什刹海。远方的白塔被冬末的枯枝掩映，她看着蓝色的水面，静静地发了会儿呆。
在这些时刻，房子承载了更多的含义。它是安全感和归属感的具象，是回不去老家、也留不在北京的人一直渴望的栖息之所。
如今，橙子终于可以留下来了。买房之后，她觉得“幸福感拉满”，连老家的父母在催婚的时候，一想到“毕竟在北京有房了，好像也挺不错”，都收回了话头。
佳佳从事建筑设计工作，总是出差，一次出去几个月，“今天去山西，明天去宁夏，一直都是在外面漂着的感觉”。他租的房子不大，已经变成了存放物品的仓库。这种生活状态很难交到朋友，周围都是有竞争关系的同事，项目结束，就失去了联系。平时想打个麻将，都找不到人。
但买了房子之后，寂寞的感受几乎消失了。装修了几个月，他最近搬进了新家，开始疯狂网购，每天收、拆几十个快递，非常充实。他想，再怎么孤单，还有属于自己的电视、沙发、空调，以及这座房子陪着他。
只是，这份安全感的价格非常高昂。买房之前，姜柠犹豫过，大家都说买涨不买跌，现在入手，会不会扭头就跌个十几万元？到时候，自己能不能坦然接受？后来，她看到一位经济学教授分享自己买房的心路历程：他知道房价在跌，但依然决定买，因为只有买房能给自己想要的生活。“它不是一个理性的决策，但人在现实当中活着，肯定不能光有理性，还有情感，很大一部分的幸福感，需要房子来满足。”
姜柠这么理解，自己付的房贷，是每个月房子带来的安全感的价格，而首付的70万元，是在北京扎根的入场券。她依然觉得幸运，毕竟，入场券的价格降下来了。
害怕亏钱，又非常渴望一个属于自己的家，聆溪在矛盾中继续等待。她有时也想，“以前大家都觉得必须得有个房子，就是要付出全部的代价，掏空6个钱包也要凑上去，但现在，更多人会考虑这个东西到底值不值得。”她算了笔账，一个人一年存10万元，存20年，才能买一个北京的老破小。未来并不确定，如果自己收入骤减、被裁员，那她宁可让孩子回老家上学。
无论如何，能在北京买房，给了这一代北漂更多希望。有一位女孩给橙子留言，自己拿到了一个北京工作的offer，但一直在纠结要不要入职。她是外地人，不想结婚，对婚恋没有太多的兴趣。她只是害怕，靠自己没办法留在北京。但看到橙子买房的经历，她开始觉得，“原来北京也有我能够得上的房子，未来我工作几年，也可以奋斗出来一套小房子”。
还有一位阿姨，说女儿要去北京上学，本来很担心女儿毕业后生活压力大，如今她计划，“我以后也给她买一个这样的小房子，让她自己住，等到结婚，再卖出去”。
唯一的问题，还是房价会不会继续下跌，以及买回来的老破小，如果有一天想置换，还能不能卖出一个自己能接受的价格。最近，佳佳卸载了看房软件。他再也不想打开了，因为上一次打开，明晃晃的数字已经告诉他，自己的房子在3个月时间内跌了10万元——这，相当于他一年的存款。
（文中人物均为化名。）
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