2025年是真正的“后地产中国”元年
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冯涛：如果说2024年的中国房地产市场是在“政策托底”与“市场失重”之间反复拉扯，那么2025年则是一个揭示制度悖论与结构极限的年份。

冯涛

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中国房地产市场正经历自世纪之交以来最深刻的一次结构性调整。尽管政策组合拳密集出台、财政与货币工具齐上阵，但“止跌”尚难称为“反弹”。2025年或许将成为中国楼市“脱虚向实”、从资产泡沫回归居住功能的关键转型之年——这注定是缓慢、痛苦且政治意味浓厚的过程。

如果说2024年的中国房地产市场是在“政策托底”与“市场失重”之间反复拉扯，那么2025年则是一个揭示制度悖论与结构极限的年份。楼市问题已经不仅是一个经济周期的下行，而是触及了中国经济治理模式的深层矛盾。宏观调控工具尚未失灵，但其效果在递减；微观层面信心依然较弱，侵蚀着政策杠杆的支点。

政策注入“底部支撑”，市场反应分化严重

从2024年下半年起，一系列旨在“托底”的政策陆续落地：多达6万亿元人民币的“白名单”融资专项已向开发商释放流动性，城市更新与城中村改造同步推进，首付比例、贷款利率与购房资格门槛也全面松绑。中国社会科学院余永定教授表示，“只要政策对头，中国房地产问题就不会引发系统性风险。目前中国房子盖得太多，房地产进入冬眠期，投资房地产价格还会继续调整。中国政府已经推出一系列应对政策，房地产目前已有趋稳现象。” 同时，美国经济咨商会（Conference Board）中国区首席经济学家张钰函博士表示，楼市政策是积极的，但传导效果不一，主要城市与边缘三四线城市的房价走势继续分化。

数据显示，一线城市新房价格在2024年底略有上扬，但三线城市则持续下行，部分区域跌幅超过8%。二手房市场更显颓势：尽管个别卖家“以价换量”，但整体价格尚未企稳。这一“结构性失衡”正是楼市深层危机的写照。

“稳市场”与“稳预期”之间的政策困局

在政策逻辑上，中国政府对房地产的干预从“去杠杆”快速转向“再刺激”，但市场却并未如往常那样买账。这是中国房地产调控史上少见的“失灵时刻”。

2024年以来推出的“白名单”项目融资、降首付、降利率、取消限购限贷等组合拳，本质上是为了恢复过去那种“刺激即回暖”的政策传导路径。但这一套机制已明显遇到边际效应衰退的局限：家庭资产负债表已臃肿至高点，居民部门的加杠杆空间已经严重压缩。

更关键的是，“政策可见”却未能“信心可感”。民众对收入预期与政策可持续性产生深刻怀疑，而这恰是此前楼市繁荣的心理基础之一。房价的“锚”不再由政府调控预期单方面决定，而更多取决于家庭对未来的判断。

房地产正在暴露地方财政的制度性脆弱

从“土地财政”滑向“土地负债”只是时间问题。数据显示，2024年土地出让收入仅占地方财政收入的40%，较高峰期腰斩。与此同时，地方政府不得不通过发债、央地合作项目等方式“反向输血”房企，财政结构悄然逆转。

在一个依赖卖地维持运转的财政体系中，房价下行带来的不仅是资产贬值，更是整个城市发展融资机制的失效。政策制定者正试图通过REITs、城市更新、长租公寓等“新资产路径”来重构现金流逻辑，但这些新机制尚未替代旧模式的系统性地位。

因此，2025年中国房地产的真正风险在于：它已成为中国地方财政、银行资产质量与社会稳定预期的耦合交点。任何一环的断裂都可能引发系统性波动。

供需两端“冰火两重天”，库存风险阴霾未散

在销售不振的同时，供应端已显著收缩：2024年新开工面积同比大降10.8%，创2004年以来最大跌幅；完工面积亦同比下降26%。不过，由于去库存进展迟缓，全国商品住宅库存总量仍高达5亿平方米，年增长率超过15%。

“白名单”资金明确限定不得用于还债，仅可用于项目续建交付，这种“专款专用”的思路虽可保障竣工交房，却无法缓解开发商的整体债务压力。数据显示，2024年地产企业债务到期额为4828亿元，而新增发债规模仅为2158亿元。

消费信心低迷，年轻人“买不起也不愿买”

房地产曾是中国家庭财富最主要的载体。如今房价下跌已带来明显的“负财富效应”——家庭账面资产缩水，消费意愿同步走低。与此同时，青年群体正经历代际性的购房态度转变：就业不稳、收入增长疲软，再叠加晚婚晚育趋势，越来越多年轻人选择“租而不买”，并倾向于流动性更强的资产配置。

2025年，购房主力将集中在三个细分群体：首次置业的年轻家庭、为学区“抢房”的家长，以及改善型换房者。但他们对产品品质的要求显著提升，也更加理性，青睐性价比高的二手房和品牌开发商的新盘项目。

城市分化趋势加剧，开发商重构生存策略

当行业由“增量扩张”进入“存量博弈”阶段，开发商的战略重心也正发生根本性转移。部分头部企业转向“代建模式”，为地方政府或金融平台提供项目管理与交付服务。据报告数据，截至2024年底，全国已有超过100家房企进入代建市场，行业竞争日益激烈，代建费率普遍压至1-2%之间。

与此同时，一些城市试图通过“高品质住宅”重塑市场预期。例如天津市在2024年实施新住宅设计标准，强调阳台尺度、社区会所、沉浸式公共空间等“软指标”，试图以人居质量换取市场信任。这种“生活方式导向型开发”或将成为未来二线城市的新风口。

供需脱节并非“周期错配”，而是“人口结构再定价”

尽管官方文件仍在强调“合理住房需求依然强劲”，但报告数据清晰指出：一线城市外的需求塌陷并非短期现象，而是人口结构与城市吸引力的共同结果。2025年，中国房地产将正式进入“有人没房住”与“有房没人住”同时存在的悖论周期。

一方面，人口老龄化与青年“低欲望化”趋势导致首次置业需求持续弱化；另一方面，教育资源与就业机会的严重集中，使得大量“供给”被困于边缘城市的库存中难以释放。房企即使转向“高质量产品”也面临“无质量人群”的现实挑战——供给端升级未必能穿透需求端下沉。

在此格局下，房企“代建化”、产品“租赁化”、项目“运营化”都反映出一个更深的判断：中国房地产将不再是一个金融资产，而是一个公共产品与服务平台。这一转型将颠覆现有开发—销售—退出的逻辑链。

外资视角：回避大盘建设，押注结构机会

对于外国投资者而言，中国房地产市场不再是“全面进场”的盛宴，而是“精准下注”的赛道。在大型住宅项目投资意愿整体下降的背景下，若能聚焦一线（含新一线）城市中的绿色建筑、智能社区、老年住宅与长期租赁房等细分领域，仍可望获得可观回报。（可参考研报《China’s Real Estate Market: Where do things stand? What can be expected in 2025?》）

尤其值得关注的是REITs市场的制度化建设与政府对长租房的政策倾斜。随着“类REIT”工具和城市更新项目的推进，熟悉本地规则、拥有本土合作方的外资企业将在“资产运营+资本退出”的新模式中占据先机。

结语

中国楼市过去二十年的繁荣，是城镇化、人口红利、金融宽松与地方政府激励机制共振的结果。中国楼市正在告别黄金时代，但这并非故事的终章。房地产仍是中国经济结构中的关键节点，其下行对地方财政、银行体系与社会预期的冲击尚未完全释放。2025年的关键词不是“反弹”，而是“缓冲”与“重构”——制度的重构、市场逻辑的重构，以及民众对“住”的心理重构。

对于政策制定者而言， “救市”不再是终点，而是过渡。真正的考验在于，中国是否有能力构建一个不依赖资产泡沫、不押注地产繁荣的新增长模型。如果没有，房地产的慢性衰退将不是过渡期，而是新常态。

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