2026年，房地产会更“惨”吗？

一场没有回头路的生死转型。

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一面是上海核心区位的高品质改善型住宅依然供不应求，一面是上海远郊三宗宅地近期全都底价成交。这两幅画面，构成了当下中国房地产市场最真实的AB面。

地产已被戏称为“地惨”，背后是这个行业长达二十年的高速增长周期正式落幕。自2020年“三条红线”政策如一道惊雷直接刺破行业泡沫以后，房地产市场量价从2021年的历史高点快速回落，虽在2023年春季有过短暂反弹，但随即进入持续三年的深度调整；地方政府的土地出让收入也从2021年8.7万亿元的峰值，到2025年腰斩至4.1万亿元。

与此同时，全国楼市同涨同跌的时代也宣告结束。越来越多迹象显示，市场对“核心资产”（核心城市的好房子）和“非核心资产”（多数普通城市的房产以及核心城市的普通房产）的定价预期彻底分离。这意味着在2026年以及更远的未来，房地产并非一个惨或不惨的简单二元命题，而是开启了一个漫长、复杂且充满分化的磨底与重构时代。

“地惨”时代：房价分化与城市命运分野

如果要追溯一个确切的时间节点，房地产市场的崩塌或许始于2020年的“三条红线”政策。

2018年至2019年间，行业呈现过热态势，部分企业采取激进融资策略，杠杆率甚至高达1:4至1:5。而“三条红线”政策直接针对房企的高杠杆和高周转运作模式，要求房企剔除预收款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1.0倍。政策如同一把手术刀，精准地切断了行业赖以生存的血液输送系统，一众房企很快陷入困境，其中包括万科这类“优等生”。

继2024年亏损494亿元后，万科2025年预计又将亏损820亿元，而这不仅是一个企业的危机，更揭示了整个市场的困境——经过近五年深度调整，2025年新房销售面积和价格已跌回至2009年或2015年左右水平，二手房价格则距离高点普遍下撤30%以上。

房地产行业从拉动经济增长的火车头，变成了需要政策持续托底的风险点。值得关注的是，《求是》杂志最新发文提出“积极推动物价合理回升”，并将“着力稳定房地产市场”作为关键措施。这是在当前宏观经济和房地产深度调整背景下，一份具有风向标意义的“顶层定调”。

房价企稳，无疑是“着力稳定房地产市场”的核心之一。根据统计局数据，2025年70个大中城市中，有67个城市的新房价格同比下降，仅上海、杭州和太原这三个城市同比上涨，涨幅分别为1.2%、0.5%和0.2%。这三个城市的共同特点是：要么拥有坚实的经济基本面和持续的人口流入，要么是区域内无可替代的单核城市。

资源向核心城市聚集的趋势在“地惨”时代反而被强化，政策层面也认识到这种分化。《求是》文章提出的“因城施策控增量、去库存、优供给”，正是针对不同城市的不同问题开出药方。显然，对于房价仍在下跌的城市，重点是“控增量、去库存”；对于量价已有回暖迹象的城市，重点则是“优供给”。

房地产市场最恐慌的阶段可能正在过去，开始进入一个以分化为特征的缓慢修复和平稳期。另一个值得关注的政策动向是，除了部分出险房企仍须向地方专班组定期汇报财务情况，其它房企已不再被强制要求每月上报“三条红线”相关指标。行业监管进入更精细化、差异化的新阶段，目标是在守住不发生系统性风险底线的前提下，推动行业向新发展模式平稳过渡。

生死时速：房企的转型自救与行业分化

房企的生存状况，是房地产行业变“惨”最直接的体现。截至2025年底，至少21家出险房企完成或获批债务重组，累计化债规模约1.2万亿元。同时，万科2025年业绩预告的亏损额创下A股历史之最，被视为房地产旧模式正式终结的标志——高杠杆、高周转模式已结束，行业将转向追求精细运营和真实居住需求的新模式。

“十五五”规划建议提出，推动房地产高质量发展。住房城乡建设部部长倪虹近期表示，这项工作的关键在于加快房地产转型升级，其中一项重要内容就是要有序推动“好房子”建设，并称今年将“继续围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维建设‘好房子’，既要把新房子建成‘好房子’，也要把老房子逐步改造成‘好房子’，带动产业链升级。房地产企业和建筑企业要看到建设‘好房子’将是产业转型发展的新赛道。”

这意味着身处困境的万科们不仅要应对迫在眉睫的债务危机，即首先要“活下去”，还必须证明自己有能力参与“好房子”的新赛道。只有那些能够提供“好房子”、适应新发展模式的房企，才有可能穿越周期，即“活得久”。

同时，在资金链紧张的情况下，万科等房企普遍选择缩表和聚焦，将有限的资源全部集中于市场风险最小、去化最快的一二线核心城市，这也加剧了这些城市与其它地区的市场热度差。在此背景下，中指研究院的报告指出，未来的房企将形成以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为两翼的“轻重并举”格局，产品力将取代金融杠杆，成为核心竞争力。

但房企的转型步伐绝非整齐划一，而是将呈现出残酷的两极分化。一边是手握优质资产、融资成本低廉（部分央企融资成本低于3%）、率先完成“三高”模式出清的稳健派，它们正沿着新赛道加速布局。另一边则是深陷债务泥潭、忙于资产处置与展期谈判的出险房企，它们的转型空间被严重挤压。

这种分化意味着，即便行业整体企稳，市场蛋糕也将重新分割，资源与市场份额将进一步向“幸存者”集中。

告别土地财政，也需要二级市场止跌回稳

如果说房企转型是从金融家向制造商和运营商甚至是服务商艰难转身，那么土地财政转型，则倒逼着中国城市治理模式从依赖土地增量，走向对存量和产业的深度运营。

地方政府土地出让收入出现“四连降”，是房地产行业变“惨”在财政层面的直接反映。财政部公开数据显示，2025年地方政府性基金预算本级收入中的国有土地使用权出让收入（即土地出让收入）为4.15万亿元，比上年下降14.7%，相比2021年峰值减少了约4.6万亿元。

这一变化对地方财政产生了深远影响。在许多地区，土地出让收入曾占财政总收入超过40%的比重，其锐减形成了巨大的财政缺口，也加剧了地方债务压力。地方债务的重要还款来源是土地收入，为了维持债务率不突破“红线”，一些地方甚至出现了国企平台参与拍地的现象。

面对这一挑战，地方政府也在艰难转型。一方面，各地积极探索存量土地盘活，如浙江推进“腾笼换鸟”盘活工业用地。另一方面，地方政府积极培育新质生产力作为替代财源，从浙江全力发展人工智能，到各地竞相布局战略性新兴产业，一场告别“土地财政”依赖的转型已经拉开序幕。

不过，中国城市规划学会副理事长赵燕菁指出，地方政府放弃的不应该是土地金融，而是要完成土地金融从单纯卖地向市值管理这一更高维度的转型，或者说当下运营会变得比销售（也就是卖地）更重要。他认为，应该将“十五五”期间的几个重点工作拆分来看，首先要维护好城市的市值预期，二级市场止跌回稳；其次，应该认识到城市不应该被经济属性完全主导，也需要重视城市的社会属性和文化属性。“人在城市里获得了幸福感，对城市的预期就会越来越好，否则城市将成为资本循环增值的工具。”他表示。

无独有偶，上海最新宣布启动收购二手房用于保障房的行动，恰好呼应“土地金融从卖地向市值管理转型”这一理念。上海此番操作并非通过卖新的土地来直接获取收入，而是通过政府主导的资本（国企+政策性金融）进入存量二手房市场，在解决民生问题的同时稳定关键区域和房型的市场价格，并创造能持续运营的优质资产。

显然，从部分城市逆势上涨的房价，到万科820亿元的惊天亏损，再到地方土地收入连续四年下滑的现实，都在从不同维度共同描绘出房地产转型的阵痛与希望。行业正站在十字路口，2026年的答案或许就在“告别”与“拥抱”之间：告别对普涨的幻想，拥抱分化的现实；告别高杠杆的狂飙，拥抱产品力与运营；告别短期的土地依赖，拥抱长期的产业与城市未来。

这是一场没有回头路的转型，它的终点将决定中国房地产下一个十年的模样。

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