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2024-02-02 07:57
商业与经济

上海广州限购放松,房价后市如何走?

徐瑾:上海广州等一线城市松动,今年或是限购全面放松之年。限购为何放松,影响几何,现在是买入的时机么?人们对房子的观念正在改变。
上海舍弃中国战略的困境
徐瑾

■严冬暴雪尚未真正来临,天地之间已经有了松动的迹象。

2024在1月末的同一天,继广州之后,上海苏州放开房地产限购。去年已经有些城市酝酿取消限购,如今则轮到一线城市。2024年可能将是房地产限购全面放松之年。限购为何放松,影响几何,现在是买入的时机么?

政策还会放松

目前看来,一线城市放松政策有点儿像挤牙膏,一点点放松,而多数二线城市虽然没有全部名义上彻底放开,但是基本趋势是全面放开。

以这次苏州限购放松为例,基本上买是全放开了,卖还有约束,即一方面购房不再审核购房资格,另一方面新房仍为两年限售。对比之下,上海的放松,依旧体现了对“精准”的偏好。以前上海外地户籍单身不可以买房,哪怕社保个税多年,所以也被称作单身税。放开之后,社保个税五年,恭喜你,可以买外环外了,“自1月31日起,在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民,可在外环以外区域(崇明区除外)限购1套住房,以更好满足居民合理住房需求,促进区域职住平衡、产城融合”。和北京不同,上海分为内环、中环和外环,一般定义浦东新区部分地区,闵行区部分地区,嘉定区部分地区,金山区,奉贤区等都属于外环。外环当然也有一些不错的板块,但是显然不是核心区域。



这些城市竞相放松,更多考量不在于二手房,而在于一手房,尤其是土地市场。上海以往新盘需要高积分才能进入买房资格,如今外环新盘密集上市,发售压力巨大,很多基本不要积分。更关键的是,各地土地市场也已经大幅变冷。2023年全国100大中城市住宅类土地成交总金额为25454亿元,而2022年、2021年与2020年分别为32040亿元、42599亿元以及46651亿元,短短4年时间接近腰斩。

从市场经济的角度,卖家买家不是竞争关系,卖家和卖家之间才是竞争关系,也正因此,在争夺购买者这件事上,各个城市竞争对手不仅是和自己差不多的城市,其实更是比自己高一级的城市。换而言之,如果一线城市放松,最紧张是各个二线城市,而二线城市的放松,基本决定三四线城市的房价骨折。对比看苏州和上海的放松政策,两个城市高铁相距半小时,二者前后脚出台,可以说暗中对标,上海外环外基本对标苏州城区,是让购买者做一个选择题。

影响几何?

限购是对于需求的抑制,当前房地产市场问题显然不是需求过剩,而是需求不足。

目前的放松符合预期,继上海之后,北京深圳肯定要跟,无非就是看步伐。如何评价当前放松政策?我当然支持放开限购政策,因为过去基于房价上行判断的限购政策显然过时了。不仅如此,从经济学思维审视,作为一种行政管制,多数限购政策要么意义不大,要么南辕北辙,在房地产上涨阶段人为制造了稀缺,在房地产下行阶段也人为遏制了需求。

问题在于,在各地竞相对有购买力的群体发出邀请之后,结果会如何?对当前各类放松政策,很多网友评价是“已阅”,然后就没有然后了。

一方面,目前一线城市放松实在太谨慎了。上海现在放开外环外,大家肯定等着中环内环,这其实给予各方很大压力。最尴尬的现实可能是,现在还有人关注限购,万一真放开,没人关注怎么办?另一方面,即使全面放开,需求可能也已经消失或者正在消失。过去大家感觉中国有钱人真多,有时候去购房现场感觉买房就像买菜那么随意轻松,好像放开随时都可以引发爆买。但是需注意的是,涨价有人抢,跌价就不一定了,即使现在房价便宜了,真正有购买力的人群往往拥有不止一套住房,基于过去经验和未来预期,他们大概率也会优化其资产配置,不太会单边继续押注房地产资产。

在过去,中国中产阶层可以说主要的资产都基于房地产,现实地说,房地产不仅仅是住的,也是中国人最重要的金融资产。如果你过去二十年你没有买房甚至买少了房,那么就错过了一场资产盛宴,好好工作不如买套好房的现实,曾经冲击不少人的职业信念。在这个过程中,涌现出太多潮头人物和人性故事。如今随着房地产的大潮退却,这些人和事都成为过去,二十年前、十五年前、十年前买房的都赚钱了,但是如果是五年前买房的,很多基本都相当于没赚钱了,如果继续跌下去,更严重状况可能出现。

房子对于中国人不仅是家的概念,更是阶层跃迁的台阶,击鼓传花的资产游戏,从中,刚需、单身买房、改善型住房等概念都有,内环老破小还是外环远大新房地产,大家一拥而上。“上车”这个词和现在进入体制的“上岸”一样,生动地刻画了大家那时向上攀援的野心和焦虑。

只要房价还在涨,资产就在上涨,阶层跃升的台阶就不会停滞了。但是如今,盛宴不在,大家面临不仅是名义资产缩水,甚至还有沉重的房贷。一个城市中产,如果此前通过低点买房赚到的人,近几年有机会大概率会继续高位买房,那么其最新买入的房子很可能是亏的。这就像股市盈利加仓,很长时间账面都盈利,但是一旦价格转折,浮盈很快消散。毕竟,大家赚的是时代的钱,并不是自己的本事。

后续如何走

放开限购,房价会如何?各位不妨自问,你还会买房么?

在房价变迁之下,大众的思路也在变化,很多大家曾经以为颠扑不破的信仰正在被重塑。

“成家必须有自己房子”、“生孩子必须有自己的房子”、“男人必须有自己房子”、“女生必须有自己的房子”、“孩子必须有学区房”、“人老了房子最可靠”、“中产的标配是两套房子” 等等等等,这些话术已经失效。即使对于十八线城市的一般民众,也开始体会到,房子不仅是资产,更可能是你的负债。拥有房子不等于有安全感,这是过去几年已经被证实的消息。

而对于不少年轻人,拥有自己房子的想法开始变得不那么美好,尤其对于那些拥有过一套居住体验不好、房贷很高房子,不少人对此褪魅。我身边不少案例,现在对房子更多反向操作。不仅更多人卖出多余房子,哪怕是唯一住房,要么换小房子,要么就租房,最极端的是索性卖掉自己的房子,再租回来。这自然是基于对市场判断和自己的需求评估,越来越多人认可租房子比买房子更划算。

对于房子的执念,并不是一成不变的。在市场面前,大家都会被教育。任何文化社会因素,在市场经济面前,其实都是可以被教育的。这就是经济规律的魔力。毕竟,房子是资产,但是谁会买入一个下跌的资产呢?尤其在经济前景不好的当下。

类似的道路,其实日本韩国已经走过。最近有个韩剧,里面背景和房价有关,折射经济压力下的众生相。韩剧里夫妻都有工作,老公首尔大学毕业,创业失败也试图开出租车,努力还房子按揭,两人为此几乎搭上个人生活,但最终还是左右为难。

说到房子,一个细节,他们买的房子7亿韩元,接近80平米,要卖的时候,挂牌就要亏一亿五千万韩元。我看了下数据,韩国房价最近一年多也没涨了,前几年很夸张,据说2020~2021年最大涨幅超过40%。一亿韩元现在等于54万人民币,对比北京上海,这个价格似乎也没那么夸张,比起香港更是算友好了。

不过,对于当事人来说,降价很痛苦,而即使降价一亿五韩元,也未必卖得出去。在下行市场,接盘的都是好人,谁愿意做冤大头呢。不愿意被砍价?韩剧里面中介大妈就皮笑肉不笑回了一句,“最近没债没房子的人最舒服了”。确实,没有负债就意味着不需支付利息,没有房子就意味着没有下跌的资产。

怎么看后市?一线城市肯定逐步放开,二线会全面放开,但是房地产作为投资品的过去逻辑,基本在中短期已经不复存在。这不是简单看空或者看多,而就是变化的现实。在任何投资品市场,多数人必然是追涨杀跌的。和股市不同,现在唱多房价声音不多,唱衰的自然也不算多,但也有人表示二手房已经进入超跌空间,对此我不敢苟同。

回头看,房子确实是来住的,为了房子让住在里面的人失去幸福感,这样的现实肯定值得反思。

房价涨,大家不爽,房价下跌,大家也不爽。其实这就和政策一样,其实涨跌方向不是最大问题,而是应该有稳定的经济规律,少点火上浇油或者不痛不痒的行政干预最好,涨多了会自动调整,跌了也是如此。不少研究已经指出,在经济领域,政策摇摆反复是最伤害公信力的做法。无论稳定上涨还是稳定下跌,这样对于社会和民众都有稳定预期,无论买卖,大家心里都有数,也没有那么慌张。

对于中产而言,调整预期很重要,现在手握现金其实是比较舒服的状态,可以比较从容地决策,这也是近年存款不断增加的核心动力。和过去情况不同,在宏观变化的当前,时代红利使得随波逐流就可以发财的情况变为过去,优化资产配置每个人的必修课。■ 

注:本文仅代表作者个人观点                                                                                              
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徐瑾

■严冬暴雪尚未真正来临,天地之间已经有了松动的迹象。

2024在1月末的同一天,继广州之后,上海苏州放开房地产限购。去年已经有些城市酝酿取消限购,如今则轮到一线城市。2024年可能将是房地产限购全面放松之年。限购为何放松,影响几何,现在是买入的时机么?

政策还会放松

目前看来,一线城市放松政策有点儿像挤牙膏,一点点放松,而多数二线城市虽然没有全部名义上彻底放开,但是基本趋势是全面放开。

以这次苏州限购放松为例,基本上买是全放开了,卖还有约束,即一方面购房不再审核购房资格,另一方面新房仍为两年限售。对比之下,上海的放松,依旧体现了对“精准”的偏好。以前上海外地户籍单身不可以买房,哪怕社保个税多年,所以也被称作单身税。放开之后,社保个税五年,恭喜你,可以买外环外了,“自1月31日起,在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民,可在外环以外区域(崇明区除外)限购1套住房,以更好满足居民合理住房需求,促进区域职住平衡、产城融合”。和北京不同,上海分为内环、中环和外环,一般定义浦东新区部分地区,闵行区部分地区,嘉定区部分地区,金山区,奉贤区等都属于外环。外环当然也有一些不错的板块,但是显然不是核心区域。



这些城市竞相放松,更多考量不在于二手房,而在于一手房,尤其是土地市场。上海以往新盘需要高积分才能进入买房资格,如今外环新盘密集上市,发售压力巨大,很多基本不要积分。更关键的是,各地土地市场也已经大幅变冷。2023年全国100大中城市住宅类土地成交总金额为25454亿元,而2022年、2021年与2020年分别为32040亿元、42599亿元以及46651亿元,短短4年时间接近腰斩。

从市场经济的角度,卖家买家不是竞争关系,卖家和卖家之间才是竞争关系,也正因此,在争夺购买者这件事上,各个城市竞争对手不仅是和自己差不多的城市,其实更是比自己高一级的城市。换而言之,如果一线城市放松,最紧张是各个二线城市,而二线城市的放松,基本决定三四线城市的房价骨折。对比看苏州和上海的放松政策,两个城市高铁相距半小时,二者前后脚出台,可以说暗中对标,上海外环外基本对标苏州城区,是让购买者做一个选择题。

影响几何?

限购是对于需求的抑制,当前房地产市场问题显然不是需求过剩,而是需求不足。

目前的放松符合预期,继上海之后,北京深圳肯定要跟,无非就是看步伐。如何评价当前放松政策?我当然支持放开限购政策,因为过去基于房价上行判断的限购政策显然过时了。不仅如此,从经济学思维审视,作为一种行政管制,多数限购政策要么意义不大,要么南辕北辙,在房地产上涨阶段人为制造了稀缺,在房地产下行阶段也人为遏制了需求。

问题在于,在各地竞相对有购买力的群体发出邀请之后,结果会如何?对当前各类放松政策,很多网友评价是“已阅”,然后就没有然后了。

一方面,目前一线城市放松实在太谨慎了。上海现在放开外环外,大家肯定等着中环内环,这其实给予各方很大压力。最尴尬的现实可能是,现在还有人关注限购,万一真放开,没人关注怎么办?另一方面,即使全面放开,需求可能也已经消失或者正在消失。过去大家感觉中国有钱人真多,有时候去购房现场感觉买房就像买菜那么随意轻松,好像放开随时都可以引发爆买。但是需注意的是,涨价有人抢,跌价就不一定了,即使现在房价便宜了,真正有购买力的人群往往拥有不止一套住房,基于过去经验和未来预期,他们大概率也会优化其资产配置,不太会单边继续押注房地产资产。

在过去,中国中产阶层可以说主要的资产都基于房地产,现实地说,房地产不仅仅是住的,也是中国人最重要的金融资产。如果你过去二十年你没有买房甚至买少了房,那么就错过了一场资产盛宴,好好工作不如买套好房的现实,曾经冲击不少人的职业信念。在这个过程中,涌现出太多潮头人物和人性故事。如今随着房地产的大潮退却,这些人和事都成为过去,二十年前、十五年前、十年前买房的都赚钱了,但是如果是五年前买房的,很多基本都相当于没赚钱了,如果继续跌下去,更严重状况可能出现。

房子对于中国人不仅是家的概念,更是阶层跃迁的台阶,击鼓传花的资产游戏,从中,刚需、单身买房、改善型住房等概念都有,内环老破小还是外环远大新房地产,大家一拥而上。“上车”这个词和现在进入体制的“上岸”一样,生动地刻画了大家那时向上攀援的野心和焦虑。

只要房价还在涨,资产就在上涨,阶层跃升的台阶就不会停滞了。但是如今,盛宴不在,大家面临不仅是名义资产缩水,甚至还有沉重的房贷。一个城市中产,如果此前通过低点买房赚到的人,近几年有机会大概率会继续高位买房,那么其最新买入的房子很可能是亏的。这就像股市盈利加仓,很长时间账面都盈利,但是一旦价格转折,浮盈很快消散。毕竟,大家赚的是时代的钱,并不是自己的本事。

后续如何走

放开限购,房价会如何?各位不妨自问,你还会买房么?

在房价变迁之下,大众的思路也在变化,很多大家曾经以为颠扑不破的信仰正在被重塑。

“成家必须有自己房子”、“生孩子必须有自己的房子”、“男人必须有自己房子”、“女生必须有自己的房子”、“孩子必须有学区房”、“人老了房子最可靠”、“中产的标配是两套房子” 等等等等,这些话术已经失效。即使对于十八线城市的一般民众,也开始体会到,房子不仅是资产,更可能是你的负债。拥有房子不等于有安全感,这是过去几年已经被证实的消息。

而对于不少年轻人,拥有自己房子的想法开始变得不那么美好,尤其对于那些拥有过一套居住体验不好、房贷很高房子,不少人对此褪魅。我身边不少案例,现在对房子更多反向操作。不仅更多人卖出多余房子,哪怕是唯一住房,要么换小房子,要么就租房,最极端的是索性卖掉自己的房子,再租回来。这自然是基于对市场判断和自己的需求评估,越来越多人认可租房子比买房子更划算。

对于房子的执念,并不是一成不变的。在市场面前,大家都会被教育。任何文化社会因素,在市场经济面前,其实都是可以被教育的。这就是经济规律的魔力。毕竟,房子是资产,但是谁会买入一个下跌的资产呢?尤其在经济前景不好的当下。

类似的道路,其实日本韩国已经走过。最近有个韩剧,里面背景和房价有关,折射经济压力下的众生相。韩剧里夫妻都有工作,老公首尔大学毕业,创业失败也试图开出租车,努力还房子按揭,两人为此几乎搭上个人生活,但最终还是左右为难。

说到房子,一个细节,他们买的房子7亿韩元,接近80平米,要卖的时候,挂牌就要亏一亿五千万韩元。我看了下数据,韩国房价最近一年多也没涨了,前几年很夸张,据说2020~2021年最大涨幅超过40%。一亿韩元现在等于54万人民币,对比北京上海,这个价格似乎也没那么夸张,比起香港更是算友好了。

不过,对于当事人来说,降价很痛苦,而即使降价一亿五韩元,也未必卖得出去。在下行市场,接盘的都是好人,谁愿意做冤大头呢。不愿意被砍价?韩剧里面中介大妈就皮笑肉不笑回了一句,“最近没债没房子的人最舒服了”。确实,没有负债就意味着不需支付利息,没有房子就意味着没有下跌的资产。

怎么看后市?一线城市肯定逐步放开,二线会全面放开,但是房地产作为投资品的过去逻辑,基本在中短期已经不复存在。这不是简单看空或者看多,而就是变化的现实。在任何投资品市场,多数人必然是追涨杀跌的。和股市不同,现在唱多房价声音不多,唱衰的自然也不算多,但也有人表示二手房已经进入超跌空间,对此我不敢苟同。

回头看,房子确实是来住的,为了房子让住在里面的人失去幸福感,这样的现实肯定值得反思。

房价涨,大家不爽,房价下跌,大家也不爽。其实这就和政策一样,其实涨跌方向不是最大问题,而是应该有稳定的经济规律,少点火上浇油或者不痛不痒的行政干预最好,涨多了会自动调整,跌了也是如此。不少研究已经指出,在经济领域,政策摇摆反复是最伤害公信力的做法。无论稳定上涨还是稳定下跌,这样对于社会和民众都有稳定预期,无论买卖,大家心里都有数,也没有那么慌张。

对于中产而言,调整预期很重要,现在手握现金其实是比较舒服的状态,可以比较从容地决策,这也是近年存款不断增加的核心动力。和过去情况不同,在宏观变化的当前,时代红利使得随波逐流就可以发财的情况变为过去,优化资产配置每个人的必修课。■ 

注:本文仅代表作者个人观点                                                                                              
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