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2024-01-22 13:53
商业与经济

奥园重组曙光初现 成败还看内地楼市

负债纍纍的奥园,获法院批准重组计划,公司暂得以喘息下来。
房地产怎么办?
刘智恒

■「没有一个冬天不会过去,没有一个春天不会到来。」

这是中国奥园集团股份有限公司(3883.HK)大股东郭梓文去年发给员工的信函内,激励团队的一番说话。今天,春天何时到来还未知,但起码这个冬天暂没那么冷。

负债逾千亿的奥园,去年底向美国纽约法院申请破产保护后,近日其涉及61亿美元(434.2億元)的境外债务重组计划,虽然其中一位债权人平安海外反对,最终亦获香港、开曼群岛及英属维尔京群岛法院批准。

根据奥园的重组方案,集团分别发行4只总值23亿美元的债务工具、1.43亿美元的可转换零息债券、16亿美元永续债,再加上发行14亿普通股,而将原有的境外债进行置换。奥园未来8年,预计可减少境外债务的利息达49亿美元。同时,集团在未来两至三年,在境外公开市场没有还债压力。

暂缓一口气

早于去年9月时,奥园的12只境内债务产品已全部获展期,加上是次解决了境外债务,集团成为完成境内外债务重组流程的首家广东房企。

经过两年艰辛的重组谈判,奥园可说暂时喘一口气,不过往后能否将债务悉数偿还,最关键还是看内地楼市走势。

截至2023年6月的中期业绩,奥园已属负资产公司,净负债205亿元。期内亏损近29.4亿元,借贷1,088亿元,包括长短期银行借款745亿元,优先票据及债券344亿元,当中超过九成要在年内偿还,但手头现金加受限制存款只有69.4亿元。

集团手上投资与销售物业约1,500亿元,若楼价持续下跌,资产会续贬值,甚至能否卖出也成问题。若内地楼价回升,资产升值,公司有机会脱离负资产之列,所以一切要视符未来楼市走向。

房企经过债务重组,通常会获大幅削债及延期偿还,但并不是代表不需要偿还重整下的债项,至于能否还债,主要看有没有现金回笼,而作为房地产开发商,手上的产品就是楼字,若销售理想,才能套回现金,支持营运及偿还债务。

去库存需时

现时内地楼市供应没减少,但需求持续下滑,雪上加霜是多家房企陷于债务深渊,大家也希望加快销售步伐,要卖楼套现,减价是不二法门,但当各家房企赶着卖楼,楼盘一窝蜂推出市场,供应肯定大增,楼市不断受压,楼价自然愈往下走。

供应虽多,若需求持续,问题也不大。但现实是需求亦同步下跌,中指研究院《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,去年内地百大房企的销售金额计算,合共62,791亿元,按年下跌17.3%。

坦白说,房屋并非单纯是居住用途,许多时被视作投资工具,当房价不断上涨,人们怕今天不买明天更贵,愈抢着买。楼价回调时,初期或有人认为相宜而入市,过不多久,楼价再跌时,情况就逆转,因人们深恐今天低价成交或许是明天高价,大家也不再入市。

情况更严峻是,当有个别开发商未能如期交楼,人们就怕收不了楼,市场大众看在眼裹,也不敢贸然入市,担心楼盘最终烂尾,损失惨重,结果进一步拖低需求。

楼市要复苏,先看何时能去库存。上海易居研究院去年的《百城住宅库存报告》表示,在百大城市中,有68个去库存周期要超过14个月,部分次一线的城市,如山东日照及河北香河,要超过4年时间,景德镇及西宁,更要5年以上。

据西南财经大学2022年底发布的《中国城镇住房空置分析》报告,内地有1.2亿套空置房,较2021年的6,500万套大增近85%。

这个冬天特别长

房地产向下的态势一旦形成,很难会短期扭转,因为需要时间去消化市场的供应,即使去库存成功,另外亦要市民对房价重舍信心,要人们扭转对房价未来下行走势看法,他们才敢入市,这是需要相当时间。香港97年楼市下跌至2003年,整整花了6年时间才回稳转上。

当然,还要看中国的经济情况﹐经济增长理想,人们口袋有钱,才想到买房子,才有能力改善居住环境。而中国今年经济增长率,世界银行估计只有4.5%,许多国际投行也预期,内地经济增长保五有困难。经济的放缓,毫无疑问影响人们对房子的需求,再而影响楼市回升。

奥园成立于1996年,乘着中国经济起飞及国力日盛,国家开始积极举办国际大型活动时,郭梓文将运动会完结后的选手村进行改造而出售,令集团赚取可观利润,此亦为何公司命名为奥园,因为是跟奥林匹克运动会息息相关。

发展廿多年,奥园经历多番起跌,好几次也如郭梓文所言,最终等到春天来临,然而今次的冬天是历来最漫长,能否等到春天到来,抑或之前就被冻死在严寒,除了看郭梓文的能耐,很大程度要看未来内地楼市。■ 

注:本文仅代表作者个人观点                                                                                              
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2024-01-22 13:53
商业与经济

奥园重组曙光初现 成败还看内地楼市

负债纍纍的奥园,获法院批准重组计划,公司暂得以喘息下来。
房地产怎么办?
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回望,回望,一马平川红酒飘散断归途。
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刘智恒

■「没有一个冬天不会过去,没有一个春天不会到来。」

这是中国奥园集团股份有限公司(3883.HK)大股东郭梓文去年发给员工的信函内,激励团队的一番说话。今天,春天何时到来还未知,但起码这个冬天暂没那么冷。

负债逾千亿的奥园,去年底向美国纽约法院申请破产保护后,近日其涉及61亿美元(434.2億元)的境外债务重组计划,虽然其中一位债权人平安海外反对,最终亦获香港、开曼群岛及英属维尔京群岛法院批准。

根据奥园的重组方案,集团分别发行4只总值23亿美元的债务工具、1.43亿美元的可转换零息债券、16亿美元永续债,再加上发行14亿普通股,而将原有的境外债进行置换。奥园未来8年,预计可减少境外债务的利息达49亿美元。同时,集团在未来两至三年,在境外公开市场没有还债压力。

暂缓一口气

早于去年9月时,奥园的12只境内债务产品已全部获展期,加上是次解决了境外债务,集团成为完成境内外债务重组流程的首家广东房企。

经过两年艰辛的重组谈判,奥园可说暂时喘一口气,不过往后能否将债务悉数偿还,最关键还是看内地楼市走势。

截至2023年6月的中期业绩,奥园已属负资产公司,净负债205亿元。期内亏损近29.4亿元,借贷1,088亿元,包括长短期银行借款745亿元,优先票据及债券344亿元,当中超过九成要在年内偿还,但手头现金加受限制存款只有69.4亿元。

集团手上投资与销售物业约1,500亿元,若楼价持续下跌,资产会续贬值,甚至能否卖出也成问题。若内地楼价回升,资产升值,公司有机会脱离负资产之列,所以一切要视符未来楼市走向。

房企经过债务重组,通常会获大幅削债及延期偿还,但并不是代表不需要偿还重整下的债项,至于能否还债,主要看有没有现金回笼,而作为房地产开发商,手上的产品就是楼字,若销售理想,才能套回现金,支持营运及偿还债务。

去库存需时

现时内地楼市供应没减少,但需求持续下滑,雪上加霜是多家房企陷于债务深渊,大家也希望加快销售步伐,要卖楼套现,减价是不二法门,但当各家房企赶着卖楼,楼盘一窝蜂推出市场,供应肯定大增,楼市不断受压,楼价自然愈往下走。

供应虽多,若需求持续,问题也不大。但现实是需求亦同步下跌,中指研究院《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,去年内地百大房企的销售金额计算,合共62,791亿元,按年下跌17.3%。

坦白说,房屋并非单纯是居住用途,许多时被视作投资工具,当房价不断上涨,人们怕今天不买明天更贵,愈抢着买。楼价回调时,初期或有人认为相宜而入市,过不多久,楼价再跌时,情况就逆转,因人们深恐今天低价成交或许是明天高价,大家也不再入市。

情况更严峻是,当有个别开发商未能如期交楼,人们就怕收不了楼,市场大众看在眼裹,也不敢贸然入市,担心楼盘最终烂尾,损失惨重,结果进一步拖低需求。

楼市要复苏,先看何时能去库存。上海易居研究院去年的《百城住宅库存报告》表示,在百大城市中,有68个去库存周期要超过14个月,部分次一线的城市,如山东日照及河北香河,要超过4年时间,景德镇及西宁,更要5年以上。

据西南财经大学2022年底发布的《中国城镇住房空置分析》报告,内地有1.2亿套空置房,较2021年的6,500万套大增近85%。

这个冬天特别长

房地产向下的态势一旦形成,很难会短期扭转,因为需要时间去消化市场的供应,即使去库存成功,另外亦要市民对房价重舍信心,要人们扭转对房价未来下行走势看法,他们才敢入市,这是需要相当时间。香港97年楼市下跌至2003年,整整花了6年时间才回稳转上。

当然,还要看中国的经济情况﹐经济增长理想,人们口袋有钱,才想到买房子,才有能力改善居住环境。而中国今年经济增长率,世界银行估计只有4.5%,许多国际投行也预期,内地经济增长保五有困难。经济的放缓,毫无疑问影响人们对房子的需求,再而影响楼市回升。

奥园成立于1996年,乘着中国经济起飞及国力日盛,国家开始积极举办国际大型活动时,郭梓文将运动会完结后的选手村进行改造而出售,令集团赚取可观利润,此亦为何公司命名为奥园,因为是跟奥林匹克运动会息息相关。

发展廿多年,奥园经历多番起跌,好几次也如郭梓文所言,最终等到春天来临,然而今次的冬天是历来最漫长,能否等到春天到来,抑或之前就被冻死在严寒,除了看郭梓文的能耐,很大程度要看未来内地楼市。■ 

注:本文仅代表作者个人观点                                                                                              
 
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