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2023-10-30 16:15
商业与经济

董事辞任评级下调 金地前景不明朗

金地集团董事长凌克突辞任,市场担忧集团债务及销售情况,公司前景不明朗。
董事辞任评级下调 金地前景不明朗
刘智恒

■掌管金地集团股份有限公司(600383.SH)二十五年的凌克,突向董事会请辞,不再担任集团董事长。外界都为这个突如其来的消息感到意外。金地的公告有解释,凌克是因为身体原因而辞任。但对于这样一个重量级的地产大佬离任,外界免不了议论纷纷。

内地财经记者契而不舍追访原由,金地集团只好回复,再次强调凌克的辞任,确实是因身体的原因,并没别的因由。但凌克的身体有什么问题,却又讳莫如深。

众所周知,内地房地产正处于风雨飘摇之中,一间市值超过200亿元的房地产龙头企业,掌舵人究竟是什么紧急原因,要在行业最艰难时刻离公司而去?若是一如公司所言是健康问题,那是严重到哪个程度,才让一位在企业甚具份量的战将,要离开岗位,未能与公司共渡时艰。

凌克媲美王石

看看凌克在金地的发展历程,1992年凌克加入深圳市上步区工业村建设服务公司,这家公司是金地的前身,凌克由一个业务员开始,到1995年参与开发金地花园及金地海景花园,获得亮丽成绩,之后他在企业的发展就顺风顺水。

1998年未到四十岁,凌克已出任金地集团董事长,更在2011年带领金地成功上市,在他的努力经营下,金地打入一线房地产商之列,与万科(000002.SE)、保利(600048.SH)及招商地产(000024.SZ)合称“招保万金”。2016年的销售收入更冲破千亿,带领金地成为全国房地产企业龙头之一。

看到这里,大家就知道他在集团的地位,仿如当年王石在万科一样,几乎是无可替代。因此他的突然辞任,市场难免会猜测,是否公司出现什么问题,才会突然离开。事实上,金地及凌克本人,没有理由不知道事件的严重性,而且之前是没有半点风声。

股票市场的回应,正好反映问题之严重。金地发出公告当天,股价跌停板,收市报5.52元,下跌近一成,并见五年新低,市值只有249.2亿元。公司多只债券亦下跌,当中“16金地02”跌超过25%。

金地中期财务健康

在此之前,外界都认为金地财务及业务情况稳定,公司中期业绩显示,今年上半年收入368.6亿元,同比上升31.1%,赚15.3亿元,下跌22.2%。公司持有现金460.8亿元,计息负债1,096亿元,净负债为53.5%。从整体情况看,虽说盈利下跌两成,但在今年的楼市困境中仍有钱赚已十分不错,再以负债比率来说,在芸芸被受债务困扰的内房企业中,情况实在好得多,可以说仍在十分健康水平。

可是,今次凌克请辞一事,在现时敏感的市场上,立时引起诸多猜测。是否金地的财务情况并非想象中理想?集团是否一如其许多内房企业一样,有一些隐藏债务没有在资产负债表上显示。

市场都知道,过去许多开内地发商利用“表外债”方式,为财务报表进行粉饰。然而在国家实施“三条红线”后,开发商要大幅减债,都急于抢着卖楼套现,市场供应一下子大增,而且要赶卖楼,就要降价推售,加上经济又放缓,令楼市下滑。当债务周转出问题时会触犯条款,表外债随时要现形,结果是那些房企的实际债务,要较原来财务报表来得高。

穆迪调低评级
虽然金地财务仍然健康,但最关键的销售,近期也存在一定不明朗,2023年首9个月,金地累计销售金额1,219.3亿元,按年下跌25.2%,以今年楼市情况,销售只下跌两成多,也可以接受。然而若撇除整体看,只细看近期销售,情况就不一样。7至9月销售分别是105.1亿元、125.1亿元及131亿元,近三个月都有增长,情况也不错,然而若与去年比较,过去三个月内,每月均下跌超过四成。

即是说相对去年,金地的销情正在恶化中,特别9月时,是“金九银十”的重要月份,加上政府推出多项放宽楼市措施,销售都较8月升不足5%,反映整体楼市并不理想,情况亦未见大改善。现时要看第四季楼市,若然没有起色,对金地将构成相当大压力。

深圳评级及研究机构Ratingdog估计,如果金地今年下半年至明年上半年的销售额,较2022年下降30%,公司一年内将面临逾45亿元的债务偿还缺口。

事实上,评级机构穆迪约半月前将金地集团的评级,由“Ba3”下调至“B3”,金地的子公司Famous Commercial Ltd的评级,也由“B1”下调至“Caa1”,评级展望调整为负面。穆迪指出,金地的合约销售额下降、流动性恶化、未来12至18个内将有大量债务到期,金地的信用状况正在转弱中。负面展望,则是反映公司改善融资渠道和营运能力的不确定性。

面对市场的猜测,对公司构成一定影响,金地实应站出来,澄清市场的种种疑虑。■ 

注:本文仅代表作者个人观点                                                                                              
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2023-10-30 16:15
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董事辞任评级下调 金地前景不明朗

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■掌管金地集团股份有限公司(600383.SH)二十五年的凌克,突向董事会请辞,不再担任集团董事长。外界都为这个突如其来的消息感到意外。金地的公告有解释,凌克是因为身体原因而辞任。但对于这样一个重量级的地产大佬离任,外界免不了议论纷纷。

内地财经记者契而不舍追访原由,金地集团只好回复,再次强调凌克的辞任,确实是因身体的原因,并没别的因由。但凌克的身体有什么问题,却又讳莫如深。

众所周知,内地房地产正处于风雨飘摇之中,一间市值超过200亿元的房地产龙头企业,掌舵人究竟是什么紧急原因,要在行业最艰难时刻离公司而去?若是一如公司所言是健康问题,那是严重到哪个程度,才让一位在企业甚具份量的战将,要离开岗位,未能与公司共渡时艰。

凌克媲美王石

看看凌克在金地的发展历程,1992年凌克加入深圳市上步区工业村建设服务公司,这家公司是金地的前身,凌克由一个业务员开始,到1995年参与开发金地花园及金地海景花园,获得亮丽成绩,之后他在企业的发展就顺风顺水。

1998年未到四十岁,凌克已出任金地集团董事长,更在2011年带领金地成功上市,在他的努力经营下,金地打入一线房地产商之列,与万科(000002.SE)、保利(600048.SH)及招商地产(000024.SZ)合称“招保万金”。2016年的销售收入更冲破千亿,带领金地成为全国房地产企业龙头之一。

看到这里,大家就知道他在集团的地位,仿如当年王石在万科一样,几乎是无可替代。因此他的突然辞任,市场难免会猜测,是否公司出现什么问题,才会突然离开。事实上,金地及凌克本人,没有理由不知道事件的严重性,而且之前是没有半点风声。

股票市场的回应,正好反映问题之严重。金地发出公告当天,股价跌停板,收市报5.52元,下跌近一成,并见五年新低,市值只有249.2亿元。公司多只债券亦下跌,当中“16金地02”跌超过25%。

金地中期财务健康

在此之前,外界都认为金地财务及业务情况稳定,公司中期业绩显示,今年上半年收入368.6亿元,同比上升31.1%,赚15.3亿元,下跌22.2%。公司持有现金460.8亿元,计息负债1,096亿元,净负债为53.5%。从整体情况看,虽说盈利下跌两成,但在今年的楼市困境中仍有钱赚已十分不错,再以负债比率来说,在芸芸被受债务困扰的内房企业中,情况实在好得多,可以说仍在十分健康水平。

可是,今次凌克请辞一事,在现时敏感的市场上,立时引起诸多猜测。是否金地的财务情况并非想象中理想?集团是否一如其许多内房企业一样,有一些隐藏债务没有在资产负债表上显示。

市场都知道,过去许多开内地发商利用“表外债”方式,为财务报表进行粉饰。然而在国家实施“三条红线”后,开发商要大幅减债,都急于抢着卖楼套现,市场供应一下子大增,而且要赶卖楼,就要降价推售,加上经济又放缓,令楼市下滑。当债务周转出问题时会触犯条款,表外债随时要现形,结果是那些房企的实际债务,要较原来财务报表来得高。

穆迪调低评级
虽然金地财务仍然健康,但最关键的销售,近期也存在一定不明朗,2023年首9个月,金地累计销售金额1,219.3亿元,按年下跌25.2%,以今年楼市情况,销售只下跌两成多,也可以接受。然而若撇除整体看,只细看近期销售,情况就不一样。7至9月销售分别是105.1亿元、125.1亿元及131亿元,近三个月都有增长,情况也不错,然而若与去年比较,过去三个月内,每月均下跌超过四成。

即是说相对去年,金地的销情正在恶化中,特别9月时,是“金九银十”的重要月份,加上政府推出多项放宽楼市措施,销售都较8月升不足5%,反映整体楼市并不理想,情况亦未见大改善。现时要看第四季楼市,若然没有起色,对金地将构成相当大压力。

深圳评级及研究机构Ratingdog估计,如果金地今年下半年至明年上半年的销售额,较2022年下降30%,公司一年内将面临逾45亿元的债务偿还缺口。

事实上,评级机构穆迪约半月前将金地集团的评级,由“Ba3”下调至“B3”,金地的子公司Famous Commercial Ltd的评级,也由“B1”下调至“Caa1”,评级展望调整为负面。穆迪指出,金地的合约销售额下降、流动性恶化、未来12至18个内将有大量债务到期,金地的信用状况正在转弱中。负面展望,则是反映公司改善融资渠道和营运能力的不确定性。

面对市场的猜测,对公司构成一定影响,金地实应站出来,澄清市场的种种疑虑。■ 

注:本文仅代表作者个人观点                                                                                              
 
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