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2023-09-05 19:58
时政

楼市新政留有后手,重构需求开辟新路

无论如何定义和发现房地产的市场各种需求,都离不开居民的购买能力这个前提,而居民的购买能力与国家的经济增长和发展息息相关,最终只有“发展才是硬道理”。
房地产天下之治在于民生——谨慎推行房产税以免扰民心
王磊

■这次的房地产新政之后,政策工具箱里面的工具还有很多。而为了多角度、多层面、多种可能地拉动房地产市场回暖,重新发现和定义房地产的需求成为未来大概率的一条路径。但是无论如何定义和发现房地产的市场各种需求,都离不开居民的购买能力这个前提,而居民的购买能力与国家的经济增长和发展息息相关,最终只有“发展才是硬道理”。

近期,北上广深陆续实施了“认房不认贷”的新政。这四个“一线城市”新政的出台,具有明显的风向标和示范性,也是为房地产市场传统的“金九银十”打好预热的基础。通过政策刺激房地产市场,这还是熟悉的配方,但是不是熟悉的味道呢?往事如烟、时过境迁,如今房地产市场会不会出现区别以往的“变化”和“不变化”?以下三方面,供大家思考和参考:

首先,房地产市场会“波涛汹涌”,还只是“泛起涟漪”?

毫无疑问,四大城市的风向性新政必然会带动全国更多城市逐步跟进,各种鼓励和刺激政策在未来几个月内会不断涌现。那么,这轮房地产市场是又会出现一次短暂的“波涛汹涌”,或只是一次泛起“微微的涟漪”?

对此,我们充满了期待。目前房地产市场需求的结构性、居民负债率、二手房的挂牌数量、法拍房的数量已经与过往的经济环境下发生了很大的变化。除此之外,还有一个更为关键的是——居民对房地产市场的预期。

综合这五个维度进一步思考后,我们认为房地产市场在短期(1—3个月)的“微微涟漪”是大概率事件。这一点,从国家相关部门和地方政府的刺激政策的力度也看得出来。政策的工具箱里面准备了更多的工具,也是为了防止短期的“微微的涟漪”效果都不如预期,为后期继续加大各种刺激政策留下余地。

其次,是房地产政策的“蜻蜓点水”和“左右为难”。

这次的房地产新政之后,政策工具箱里面的工具还有很多。比如:逐步放开限购、降低二套房首付、降低豪宅税、提高公积金贷款额度和比例等等。

很多业内人士认为这次新政只是“蜻蜓点水”,对刺激房地产市场的回暖作用力度有限;不如一次加大政策力度和工具,为楼市的回暖来个真正的“金九银十”。其实,这次这种“蜻蜓点水”的政策也是各级政府“左右为难”的一种表现。换个角度思考,如果刺激政策力度很多、工具用得很多,但是,市场反馈仍然不理想、达不到预期,就会带来一个严重的问题——房地产市场未来信心预期不足的问题。

如果出现这种情形,就会出现房地产政策“边际效益递减”的现象——即使不断推出各种刺激政策,市场仍然不回暖;这显然不是各级政府和开发商希望看到的。因此,房地产刺激政策的渐进性、逐步性、根据市场的形势适时应对就显得尤为重要了。可以预见的是,房地产市场购买者和供应者之间的各种互相观望情绪、博弈心态、风向性的信息会更加明显。

话说回来,还是那至理名言:当“看得见的手”对市场干预、管理得越深,就会越扭曲一个正常、健康发展的市场。当一个正常、健康的市场变成不正常的时候,随之而来,只会用更强的“看得见的手”去加大更强的力度。长此以往,“左右为难”这种现象的出现就是必然了。

最后,为了多角度、多层面、多种可能地拉动房地产市场回暖,重新发现和定义房地产市场的“需求”,将成为新的路径。

“房住不炒”这个基本方针不会动摇,在这个前提下,炒房的需求是肯定要被按住的。而只有重新发现和定义房地产的居住需求,才有可能通过各种政策去引导和刺激居民购买。比如说:改善型需求,换更大、更新、更好的房子;享受型需求,在城市的郊区环境更好的地方为享受生活提供的住房;工作型需求,当工作地点发生变化,尤其是在新区开发的建设中,工作和居住距离比较远,这个需求也是在某种程度上客观存在;亲情型需求,未来子女很少愿意和父母住在一起的,但是又为了和父母近一点,在一个小区里面同时购买两套住房。

其实,客观来讲中国人对房子的需求和喜好还是带有一定执念的。为了从居住角度拉动房地产市场,重新发现和定义房地产的需求也就成为未来大概率的一条路径。但是,需要指出的,无论如何定义和发现房地产的市场各种需求,都离不开居民的购买能力这个前提,而居民的购买能力与国家的经济增长和发展息息相关。

因此,还是得回到的那句话——“发展才是硬道理”。没有经济的发展和收入提升,只会有空洞的需求;当只有空洞的需求,什么样的刺激政策都成为过往云烟了。■ 
                                                                                           
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2023-09-05 19:58
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楼市新政留有后手,重构需求开辟新路

无论如何定义和发现房地产的市场各种需求,都离不开居民的购买能力这个前提,而居民的购买能力与国家的经济增长和发展息息相关,最终只有“发展才是硬道理”。
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王磊

■这次的房地产新政之后,政策工具箱里面的工具还有很多。而为了多角度、多层面、多种可能地拉动房地产市场回暖,重新发现和定义房地产的需求成为未来大概率的一条路径。但是无论如何定义和发现房地产的市场各种需求,都离不开居民的购买能力这个前提,而居民的购买能力与国家的经济增长和发展息息相关,最终只有“发展才是硬道理”。

近期,北上广深陆续实施了“认房不认贷”的新政。这四个“一线城市”新政的出台,具有明显的风向标和示范性,也是为房地产市场传统的“金九银十”打好预热的基础。通过政策刺激房地产市场,这还是熟悉的配方,但是不是熟悉的味道呢?往事如烟、时过境迁,如今房地产市场会不会出现区别以往的“变化”和“不变化”?以下三方面,供大家思考和参考:

首先,房地产市场会“波涛汹涌”,还只是“泛起涟漪”?

毫无疑问,四大城市的风向性新政必然会带动全国更多城市逐步跟进,各种鼓励和刺激政策在未来几个月内会不断涌现。那么,这轮房地产市场是又会出现一次短暂的“波涛汹涌”,或只是一次泛起“微微的涟漪”?

对此,我们充满了期待。目前房地产市场需求的结构性、居民负债率、二手房的挂牌数量、法拍房的数量已经与过往的经济环境下发生了很大的变化。除此之外,还有一个更为关键的是——居民对房地产市场的预期。

综合这五个维度进一步思考后,我们认为房地产市场在短期(1—3个月)的“微微涟漪”是大概率事件。这一点,从国家相关部门和地方政府的刺激政策的力度也看得出来。政策的工具箱里面准备了更多的工具,也是为了防止短期的“微微的涟漪”效果都不如预期,为后期继续加大各种刺激政策留下余地。

其次,是房地产政策的“蜻蜓点水”和“左右为难”。

这次的房地产新政之后,政策工具箱里面的工具还有很多。比如:逐步放开限购、降低二套房首付、降低豪宅税、提高公积金贷款额度和比例等等。

很多业内人士认为这次新政只是“蜻蜓点水”,对刺激房地产市场的回暖作用力度有限;不如一次加大政策力度和工具,为楼市的回暖来个真正的“金九银十”。其实,这次这种“蜻蜓点水”的政策也是各级政府“左右为难”的一种表现。换个角度思考,如果刺激政策力度很多、工具用得很多,但是,市场反馈仍然不理想、达不到预期,就会带来一个严重的问题——房地产市场未来信心预期不足的问题。

如果出现这种情形,就会出现房地产政策“边际效益递减”的现象——即使不断推出各种刺激政策,市场仍然不回暖;这显然不是各级政府和开发商希望看到的。因此,房地产刺激政策的渐进性、逐步性、根据市场的形势适时应对就显得尤为重要了。可以预见的是,房地产市场购买者和供应者之间的各种互相观望情绪、博弈心态、风向性的信息会更加明显。

话说回来,还是那至理名言:当“看得见的手”对市场干预、管理得越深,就会越扭曲一个正常、健康发展的市场。当一个正常、健康的市场变成不正常的时候,随之而来,只会用更强的“看得见的手”去加大更强的力度。长此以往,“左右为难”这种现象的出现就是必然了。

最后,为了多角度、多层面、多种可能地拉动房地产市场回暖,重新发现和定义房地产市场的“需求”,将成为新的路径。

“房住不炒”这个基本方针不会动摇,在这个前提下,炒房的需求是肯定要被按住的。而只有重新发现和定义房地产的居住需求,才有可能通过各种政策去引导和刺激居民购买。比如说:改善型需求,换更大、更新、更好的房子;享受型需求,在城市的郊区环境更好的地方为享受生活提供的住房;工作型需求,当工作地点发生变化,尤其是在新区开发的建设中,工作和居住距离比较远,这个需求也是在某种程度上客观存在;亲情型需求,未来子女很少愿意和父母住在一起的,但是又为了和父母近一点,在一个小区里面同时购买两套住房。

其实,客观来讲中国人对房子的需求和喜好还是带有一定执念的。为了从居住角度拉动房地产市场,重新发现和定义房地产的需求也就成为未来大概率的一条路径。但是,需要指出的,无论如何定义和发现房地产的市场各种需求,都离不开居民的购买能力这个前提,而居民的购买能力与国家的经济增长和发展息息相关。

因此,还是得回到的那句话——“发展才是硬道理”。没有经济的发展和收入提升,只会有空洞的需求;当只有空洞的需求,什么样的刺激政策都成为过往云烟了。■ 
                                                                                           
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